Bail commercial
Formulaire modèle de bail commercial 3 6 9 conforme aux lois Pinel
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Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial, également appelé bail 3-6-9, est un contrat de location de locaux. Ceux-ci sont utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal (par exemple ouvrir une épicerie, une boutique, un restaurant, un salon de coiffure, une boulangerie etc.).
Le bail est conclu entre le propriétaire des locaux (un particulier ou une société) et le propriétaire du fonds de commerce.
Les conditions du bail commercial
Le régime des baux commerciaux est encadré par l’article L145-1 du Code de Commerce. Plusieurs conditions doivent cependant être réunies, afin de pouvoir bénéficier du régime du bail commercial.
L’exercice d’une activité commerciale
Afin que le bail commercial soit établi, il est impératif que le locataire exerce une activité commerciale. L’activité commerciale se définit par l’accomplissement d’actes de commerce. Ceux-ci sont énumérés à l’article L 110-1 du code de commerce.
Ainsi, il est impossible de bénéficier d’un bail commercial si :
- on exerce une profession libérale
- la société a une forme commerciale mais son activité est de nature civile
Ces professions seront en principe soumises à d’autres types de baux (tel que le bail professionnel ou le bail rural)
La destination des lieux
L’activité exercée par le locataire doit être précisée dans le bail commercial. Ainsi, le locataire doit impérativement exercer l’activité stipulée dans le contrat de bail. En principe, le locataire ne peut pas la modifier sans l’accord du bailleur. Si le locataire exerce une autre activité que celle précisée dans le bail, il s’expose à la résiliation du bail.
Cependant, il est possible d’effectuer une déspécialisation partielle de l’activité. En effet, le locataire peut exercer des activités connexes ou complémentaires à l’activité précisée dans le bail.
Les formalités nécessaires à la conclusion du bail commercial
Les obligations du bailleur
Avant la conclusion du bail commercial, il est impératif d’effectuer un état des lieux de l’immeuble ou des locaux soumis à la location. Le bailleur doit également communiquer certaines informations au locataire :
- diagnostic de performance énergétique (DPE)
- état des risques naturels et technologiques
- existence éventuelle de sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre de la garantie nationale
- risques de pollution des sols
- état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel
Celles-ci doivent figurer au sein des annexes obligatoires du bail commercial.
L’enregistrement du bail
L’enregistrement du bail commercial peut s’effectuer de deux manières différentes :
- par un acte authentique : le bail est rédigé par un notaire. C’est donc un bail commercial notarié.
- par un acte sous seing privé : les parties enregistrent elles-mêmes, de manière volontaire, le bail commercial auprès du service des impôts.
L’article 739 du Code général des Impôts dispose que le coût d’enregistrement d’un bail commercial est de 25 euros.
Quelles sont les caractéristiques du bail commercial ?
Le bail commercial est un bail protecteur pour le locataire. En effet, celui-ci peut exploiter son fonds de commerce pour une longue durée. Toutefois, plusieurs obligations pèsent sur le locataire tel que le paiement du loyer ou parfois la prise en charge de travaux.
Le loyer du bail commercial
Le montant initial du loyer est fixé librement par les parties. Il est en principe défini d’après la valeur locative du bien.
Cependant, dans le cas d’un renouvellement du bail commercial, il est fréquent que le bailleur négocie le prix du loyer à la hausse. En principe, le loyer même révisé doit correspondre à la valeur locative, conformément à l’article L145-33 du Code de Commerce.
Un plafonnement de la valeur du loyer est toutefois prévu dans certains cas, dans le but de protéger le locataire. En effet, la variation du loyer ne pourra excéder la variation de l’indice applicable, à savoir :
- L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ;
- Ou encore l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).
La prise en charge des travaux
La répartition de la charge des travaux entre le bailleur et le locataire
Le contrat de bail commercial est censé prévoir la répartition des travaux entre les parties au contrat.
En principe, le bailleur doit prendre en charge les travaux les plus importants. En effet, le propriétaire est supposé entretenir son bien. Il doit alors le garder « en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué ».
Le propriétaire devrait donc prendre en charge :
- les travaux d’entretien et de réparations
- les travaux obligatoires pouvant être prescrits par l’administration
Pour sa part, le locataire doit prendre en charge le reste des travaux, notamment les réparations d’ordre locatives.
Les travaux de mise aux normes du local commercial
Concernant les travaux de mise aux normes dans un bail commercial, il faut distinguer trois cas :
- Le bail a été signé avant le 5 novembre 2014 et inclus une clause stipulant que les coûts des travaux incombent au locataire : Celui-ci devra alors payer les travaux de mise aux normes.
- Le bail a été signé après le 5 novembre 2014 et ne comporte pas de clause dérogatoire : les travaux incombent alors au bailleur qui doit en supporter la totalité.
- Le bail a été signé après le 5 novembre 2014 et comporte une clause dérogatoire : le bailleur conserve à sa charge les grosses réparations, le reste est à la charge du locataire.
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
Le bail commercial est avantageux pour le locataire car il dispose d’une longue durée. Le locataire peut également décider de renouveler le bail ou, s’il le souhaite, le céder.
La durée du bail commercial
Un bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans.
Cette disposition est d’ordre public. Il est donc impossible d’y déroger. Elle a ainsi pour objet de protéger les intérêts du preneur. En effet, celui-ci est le seul à pouvoir invoquer la nullité d’une clause ou d’un arrangement faisant échec à cette disposition.
Il est ainsi important de déterminer le point de départ du bail. En effet, cela permet de décompter les échéances triennales du bail, au cours desquelles le preneur (locataire) peut résilier le bail commercial.
Le renouvellement du bail commercial
Le droit au renouvellement du bail commercial est une disposition d’ordre public. Toute clause contraire à ce principe est réputée non écrite.
La demande de renouvellement doit être réalisée par le locataire dans les 6 mois précédant son expiration, dans un acte d’huissier ou une lettre recommandée avec accusé de réception.
Le bailleur dispose lui aussi d’un droit au renouvellement du bail commercial. Ce droit est fréquemment invoqué dans le but de réviser le loyer, bien souvent à la hausse.
Cependant, conformément à la loi Pinel, si la valeur locative est supérieure au loyer du bail à renouveler, le locataire bénéficiera d’un plafonnement de l’augmentation du loyer. Celui-ci sera fixé par l’indice des loyers commerciaux.
Les nouvelles conditions seront alors écrites dans un avenant au contrat de bail commercial. Ce dernier contiendra, entre autres, le nouveau montant du loyer, la durée du bail renouvelé, la fixation d’un nouveau dépôt de garantie, etc.
La cession du bail commercial
La cession du bail commercial permet au repreneur de récupérer le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du local. Il devient donc locataire pour la durée restante du bail, sans avoir à conclure de nouveau bail. Il peut également bénéficier du droit au renouvellement.
Le locataire peut en principe librement céder son bail commercial, sauf clause contraire contenue dans le contrat. En effet, le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant. Par conséquent, celui-ci peut céder son bail, soit en cédant son fonds de commerce (qui contient le bail commercial), soit en cédant le droit au bail commercial seul.
Le bail commercial est généralement cédé contre le paiement d’une indemnité dont le montant figure dans le contrat de cession du bail commercial. Cette valeur du droit au bail n’est pas liée au chiffre d’affaires ni au bénéfice. Toutefois, rien n’empêche la cession gratuite du bail commercial.
Quels sont les modes de résiliation du bail commercial ?
La résiliation du bail commercial peut être effectuée par le locataire ou par le bailleur. Une clause résolutoire peut également être ajoutée au contrat.
La résiliation par le locataire
Le locataire peut résilier le bail commercial sans restriction de motif mais sous réserve de respecter le délai de préavis et les formes du congé. La résiliation doit être donnée de bonne foi et une indemnité peut être prévue.
La résiliation par le bailleur
Le bailleur doit lui respecter un cadre légal très strict pour donner congé au locataire du bail commercial. Il pourra donner congé dans les cas suivants :
- Construction, reconstruction de l’immeuble existant ou surélévation de l’immeuble ;
- Réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage ;
- Exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ;
- En cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ;
- Cessation d’activité.
Dans tous les cas, le congé donné par le bailleur doit respecter les formes et délais mentionnés à l’article L145-9 Code du commerce, c’est-à-dire six mois avant l’échéance de la période triennale ou la fin du bail.
La clause résolutoire
La clause résolutoire permet de sanctionner les manquements du locataire à ses obligations contractuelles. Cette clause prévoit que le contrat cessera de produire ses effets juridiques avant son terme. Il sera donc résilié par anticipation.
Elle peut notamment sanctionner les impayés du locataire (loyer et charges locatives), la dégradation des locaux, etc.
La mise en œuvre de cette clause est très encadrée. Elle implique notamment :
- De rapporter la preuve d’un manquement contractuel et/ou d’une faute imputable au locataire ;
- Que le manquement contractuel visé soit expressément prévu dans les dispositions de la clause résolutoire ;
- D’appliquer la clause résolutoire de bonne foi ;
- Que le commandement fait au locataire de s’exécuter ait été infructueux, un mois après sa signification par huissier de justice.
FAQ
Qu’est-ce que le bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat de location entre le propriétaire de locaux et le propriétaire d’un fonds de commerce. Celui-ci doit impérativement exercer une activité commerciale afin de bénéficier d’un bail commercial.
Quelle est la durée du bail commercial ?
Le bail commercial a en principe une durée de 9 ans. Cependant, le locataire peut s’il le souhaite résilier le bail au bout de 3 ans ou de 6 ans. C’est que l’on appelle les échéances triennales.
Comment résilier un bail commercial ?
Le bail commercial peut être résilié à l’initiative du locataire ou du bailleur. Cependant, le bailleur doit respecter un cadre légal très strict pour donner congé au locataire.