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Définition de la caution solidaire
Le cautionnement dans le cadre du contrat de location d’un logement (vide ou meublé) est un acte par lequel une tierce personne (la caution) se porte garante des obligations de paiement du locataire au bénéfice du bailleur. Il concerne ainsi trois personnes même s’il n’est signé que par le bailleur (bénéficiaire du cautionnement) et la caution.
Une caution est aujourd’hui demandée dans la majorité des baux d’habitation. C’est un acte extrêmement engageant puisque la caution peut se trouver à payer des sommes importantes si le locataire n’honore plus ses obligations, à commencer par son obligation de payer le loyer et les charges locatives.
Attention : il est interdit aux bailleurs qui ont souscrit une assurance locative (assurance couvrant les risques d’impayés) d’exiger et d’avoir recours à un cautionnement pour le bail couvert par l’assurance.
Il est également interdit aux personnes morales autres que les SCI familiales de bénéficier d’un cautionnement à l’exception des cas suivants :
– lorsque la caution est un organisme visé par le décret du 28 décembre 2009 (tels que les fonds de solidarité pour le logement) ; ou
– lorsque le locataire est un étudiant non bénéficiaire d’une bourse de l’enseignement supérieur.
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Forme du cautionnement
L’acte de cautionnement doit obligatoirement être conclu par écrit, soit sous seing privé (entre les parties) soit sous forme authentique (devant notaire).
Le modèle de cautionnement proposé ici est un acte sous seing privé.
Un exemplaire de l’acte de cautionnement doit obligatoirement être remis à la caution.
S’il y a plusieurs personnes qui se portent caution, alors il convient de conclure un acte de cautionnement pour chacune d’entre elles.
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Mentions manuscrites
L’acte de cautionnement doit impérativement comporter un certain nombre de mentions manuscrites (écrites de la main de la caution) conformément à l’article 22-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989. Ces mentions sont :
– le montant du loyer et les conditions de sa révision telles qu’elles figurent dans le bail.
– éventuellement le montant maximal de la caution (principal, intérêts, frais et accessoires compris).
– une mention exprimant clairement que la caution a connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement.
La reproduction de l’alinéa suivant de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 89 (alinéa 1) : “Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation”.
L’absence de ces mentions manuscrites est sanctionné par la nullité du cautionnement. On rappelle qu’il est obligatoire de réaliser un état des lieux à la prise des locaux et qu’une quittance de loyer peut être délivré tous les mois.
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Montant maximum
La caution peut s’engager sur un montant maximum, auquel cas elle couvrira les obligations du locataire à hauteur maximum de ce montant qui constitue un plafond, qui intègre toutes les sommes pouvant lui être réclamées par le bailleur : montant principal, intérêt, accessoires, etc.
En l’absence de montant maximum stipulé dans l’acte de cautionnement, alors l’engagement de la caution sera solidaire et illimité.
Attention : dans ce cas, le bailleur devra, chaque année, informer la caution de l’évolution de sa garantie, sans quoi la caution de sera plus tenue au paiement des accessoires, frais et pénalités.
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Durée
Le cautionnement peut être à durée déterminée ou indéterminée.
Dans le cas d’une durée déterminée (durée du bail initial par exemple), l’engagement de cautionnement ne pourra pas être retiré avant la fin de la durée, sauf s’il est clairement stipulé dans l’acte de caution que certains évènements (tels que le décès d’un locataire, le divorce du couple de locataires, etc.) mettrons fin à l’engagement de la caution. Une clause de solidarité est d’une importance capitale pour éviter d’éventuelles problèmes en cas de divorce.
Dans le cas d’une durée indéterminée (ou de l’absence de stipulation de durée dans l’acte de cautionnement), alors la caution aura le droit de retirer son engagement à tout moment. Toutefois, cet engagement ne pourra pas être retiré avant la fin du bail en cours. Si la caution souhaite se retirer à ce moment, il est important qu’elle le notifie par avance au bailleur, sans quoi son engagement sera automatiquement reconduit, en cas de reconduction du bail, jusqu’au terme de la reconduction.
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Cautionnement simple ou solidaire
Le cautionnement peut être simple ou solidaire. Selon le cas, la mise en jeu de l’obligation de paiement de la caution n’interviendra pas au même moment.
Si le cautionnement est simple, alors le bailleur doit d’abord demander au locataire de le payer et ne pourra mettre en jeu l’obligation de paiement de la caution que lorsque les procédures contre le locataire en vue d’obtenir un paiement de sa part auront été épuisée. Cela peut être long et coûteux pour le bailleur. La caution dispose ainsi du bénéfice de discussion.
En cas de pluralité de cautions, le bailleur devra s’assurer que les démarches visées ci-avant sont effectuées auprès de chaque caution. Chacune pourra être appelée pour le montant auquel elle s’est engagée. Mais en principe, chacune des cautions pourra demander que le bailleur divise son action en garantie entre chaque caution et réduise ainsi son appel en garantie à due proportion du nombre de caution. La caution dispose ainsi du bénéfice de division.
Si le cautionnement est solidaire, alors le bailleur peut mettre en jeu l’obligation de paiement de la caution sans poursuivre préalablement le locataire et, en cas de pluralité de cautions, il peut demander à l’une seulement d’entre elles elles la totalité du paiement exigé (dans la limite le cas échéant du montant maximum de la caution). Le cautionnement, lorsqu’il est solidaire, est ainsi un engagement très lourd pour la caution.
Le modèle qui vous est ici présenté est un cautionnement solidaire, en pratique plus utilisé que le cautionnement simple pour couvrir les engagement d’un locataire
Vous pouvez consulter un avocat pour toute demande de conseils ou besoin d’assistance juridique en ce qui concerne votre acte de cautionnement, sa relecture, ou une prise en charge personnalisée de votre document.
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Caution et colocation
En cas de colocation, il conviendra de préciser dans l’acte de cautionnement, sous peine de nullité, le nom du colocataire dont le congé met fin à l’engagement de la caution solidaire. Le cautionnement prendra fin soit immédiatement si le colocataire est remplacé, soit dans un délai maximal de six mois après la date d’effet du congé du colocataire s’il n’est pas remplacé.
Attention : la loi Alur a élargi la notion de colocation à toutes les locations de plus d’une personne. Ainsi, la loi considèrera qu’il y a colocation même si les locataires sont un couple marié, pacsé, etc.
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Cas de la caution mariée
Lorsque la caution est mariée, elle n’engagera que ses biens propres et ses revenus. Ce principe est valable alors même que la caution serait mariée sous le régime de la communauté et non sous un régime de séparation de biens.
Afin d’élargir le patrimoine de couverture, le bailleur pourrait alors utilement demander d’obtenir l’accord exprès du conjoint (dans ce cas, le conjoint n’engagera néanmoins pas ses biens propres). Une mention manuscrite spécifique du conjoint sera alors requise (avec la signature du conjoint).
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