Loi Pinel et baux commerciaux
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La loi Pinel est un dispositif qui entre en vigueur le 18 juin 2014 dans le cadre du plan d’action pour le commerce et les commerçants. Un des objectifs de la loi Pinel est de favoriser l’implantation de nouveaux commerces en modifiant les caractéristiques du bail commercial. Les modifications apportées par la loi Pinel concernent principalement :
- La répartition des travaux et des charges entre le locataire et le propriétaire ;
- La durée du bail commercial ;
- La révision et le renouvellement du bail commercial ;
- Les modalités de congé ;
- La création d’un droit de préférence pour le locataire en cas de vente.
Une libre négociation entre les parties dans un bail commercial encadrée par la loi Pinel
Une des caractéristiques du bail commercial est la libre négociation entre les parties quant au contenu du contrat de location et sont ouverts à tout type de modifications des facteurs locaux de commercialité du bail commercial en question. Cette négociation a lieu sur le montant du loyer, sur les modalités de son paiement, ou encore sur la répartition des charges et des travaux.
À propos de ce dernier élément, il convient de souligner qu’avant la loi Pinel, il n’était pas nécessaire d’inclure la répartition des charges et des travaux dans le contrat de location. Avec la loi Pinel, il est nécessaire de prévoir la répartition des charges et des travaux de manière explicite dans un inventaire précis et limitatif. Cette disposition permet un encadrement de la répartition des travaux et des charges entre le bailleur et le locataire. La loi Pinel a, en effet, ajouté l’article L. 145-40-2 dans le Code de commerce. Cet article a pour objectif de préciser la répartition des travaux et des charges en créant une liste limitative des travaux pouvant être mis à la charge du locataire. Le bailleur peut mettre à la charge du locataire un ensemble d’obligations. Néanmoins, les gros travaux restent à la charge du bailleur. Il s’agit des travaux de mise en conformité prescrits par l’administration, les travaux touchant aux murs, etc.
Ainsi, si la libre négociation est toujours une caractéristique du bail commercial, la loi Pinel encadre davantage cette dernière en prévoyant des dispositions relatives à la répartition des travaux et des charges dans un bail commercial entre le locataire et le propriétaire.
L’interdiction des baux dits fermes dans la loi Pinel
Dans le cas d’un bail commercial, la durée est normalement fixée à, au moins, 9 ans comme le dispose l’article L. 145-4 du Code de commerce . Néanmoins, dans certaines conditions, le bailleur a la possibilité de mettre fin au contrat de location tous les trois ans. Cette possibilité est ouverte au bailleur s’il souhaite, par exemple, adjoindre à l’immeuble un nouveau bâtiment. Il est important de souligner que, dans le cas d’une résiliation anticipée, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction au locataire qui doit quitter les lieux. Le locataire dispose également de la possibilité de résilier le bail tous les trois ans. Toutefois, à la différence du bailleur, le locataire n’a pas pour obligation de motiver la résiliation du bail commercial.
Avant l’introduction de la loi Pinel, il était possible d’inclure dans le contrat de location du local commercial une clause interdisant la résiliation anticipée du bail par le locataire. Dans ce cas, on désignait ce type de bail comme un « bail ferme ». La loi Pinel a fixé une limite à cette possibilité en l’interdisant sauf dans trois cas particuliers. Il est ainsi interdit d’inclure une telle clause dans le contrat de location sauf si le bail est conclu pour une durée initiale supérieure à neuf ans, ou si le bail porte sur un local à usage exclusif de bureau ou si le bail porte sur des locaux monovalents. Le local monovalent correspond à un local construit en vue d’une seule et unique utilisation comme le dispose l’article R. 145-10 du code de commerce. Une dernière exception est posée dans le cadre des locaux de stockage.
Par ailleurs, il est important de mentionner que les baux dérogatoires (ou précaires) ne peuvent plus excéder trois ans contre deux ans avant l’introduction de la loi Pinel.
Loi Pinel et état des lieux
La loi Pinel du 18 juin 2014 rend obligatoire la réalisation d’un état des lieux au moment de l’entrée par le locataire dans les locaux. Avant la loi Pinel, la réalisation d’un état des lieux à ce moment était facultative. L’état des lieux est une étape obligatoire et importante : l’issue de cette dernière peut déterminer la répartition des travaux et des charges. Par ailleurs, dans le cadre d’un bail commercial, le locataire a pour obligation de restituer les lieux en bon état. L’appréciation de l’entretien des lieux et de leur bon état ne peut ainsi se faire qu’en comparant l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée.
La révision périodique du loyer depuis la loi Pinel
La révision du loyer correspond au processus selon lequel, dans le cadre d’un bail commercial, le loyer peut faire l’objet d’une révision tous les trois ans. Cette révision du loyer peut être à l’initiative du bailleur comme du locataire comme le dispose l’article L. 145-38 du Code de commerce. Dans un bail commercial, le loyer doit être le plus proche possible de la valeur locative. En d’autres termes, dans le cadre d’un bail commercial, le loyer peut être révisé tous les trois ans pour s’approcher le plus possible de la valeur locative du bien loué.
La valeur locative d’un bien est définie selon trois éléments : les caractéristiques du bien (surface, configuration, …), les obligations des parties, la destination des lieux, le prix de loyers du voisinage et la destination des lieux. Ces éléments sont fixés à l’article L. 145-33 du code de commerce.
Un plafonnement à l’augmentation du loyer est toutefois prévu dans le code de commerce. En effet, dans un bail commercial, la hausse du loyer doit suivre des indices spécifiques : l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Le choix à effectuer entre ces deux éléments peut être l’objet de certaines subtilités dont l’étude du détail s’impose. De manière générale, l’ILC est utilisé pour les activités commerciales, artisanales et industrielles alors que l’ILAT correspond aux activités tertiaires autres que commerciales et artisanales (professions libérales, entrepôts logistiques, …). Le plafonnement de l’augmentation du loyer est prévu à l’article L. 145-38 du code de commerce.
Avant la loi Pinel, le plafonnement des loyers ne s’appliquait plus dans le cas où une preuve de modification matérielle démontrant que des facteurs locaux de commercialité entrainaient une hausse de plus de 10% de la valeur locative du bien. La loi Pinel est ainsi intervenue en disposant que l’augmentation du loyer doit être progressive afin de rejoindre la valeur locative du bien par tranche de 10% par an.
Par ailleurs, la loi Pinel du 18 juin 2014 a définitivement supprimé toute référence à l’indice du coût de construction (ICC) dans le calcul du plafonnement légal en cas de révision du loyer en se tournant vers l’ILC ou l’ILAT.
Le renouvellement du loyer dans le bail commercial modifié par la loi Pinel
Le déplafonnement du loyer au moment du renouvellement du bail a été encadré par la loi Pinel du 18 juin 2014. Dans la majorité des cas, le bail commercial fait l’objet d’un renouvellement tacite à son expiration. Ainsi, le loyer de ce bail renouvelé est, normalement, plafonné en raison de l’indexation que nous avons mentionnée précédemment. Toutefois, il existe un cas dans lequel il est possible de déplafonner le loyer quand la valeur locative du bien loué a fortement augmenté. De la même manière à ce que nous avons précédemment exposé, une augmentation de 10% par année est prévue afin de ne pas mettre en danger l’équilibre financier de l’entreprise occupant le local. Cette disposition est présente à l’article L. 145-34 du Code de commerce.
Néanmoins, dans le cadre d’un bail commercial, et au vu du principe de libre négociation, il est possible pour les parties de déroger à cette règle en incluant une clause contraire dans le contrat de location. Pour finir, le plafonnement que nous venons d’évoquer ne s’applique pas dans deux cas : les locaux monovalents ou les locaux à usage exclusif de bureaux.
A noter : il est possible dans certains cas, de ne pas avoir recours à un bail commercial pour la location de bureaux.
La simplification du congé avec la loi Pinel
Avant la loi Pinel, il n’était possible de donner son congé, que ce soit du côté bailleur ou du côté locataire, que par acte d’huissier. La loi Pinel est venue modifier cette disposition en permettant de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Cette modification est ainsi inscrite à l’article L. 145-9 du code de commerce . Néanmoins, il est important de mettre en lumière que la demande de renouvellement du bail commercial et la réponse du bailleur à cette demande doivent obligatoirement être signifiées par acte d’huissier.
Le droit de préférence dans un bail commercial
Inexistant avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, il fait son apparition dans ce nouveau dispositif. La loi Pinel pose ainsi l’existence d’un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local commercial qu’il occupe. Ce droit de préemption au profit du locataire dans un bail commercial est ainsi établi à l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Quand le propriétaire souhaite vendre le bien, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) pour qu’il puisse disposer d’un droit de préférence. Le locataire est prioritaire pour l’acquisition du local dans un délai d’un mois. Pareillement à un bail d’habitation, le propriétaire doit avertir le locataire s’il fait une proposition plus avantageuse à un tiers. Le locataire pourra alors se substituer à ce dernier pour faire l’achat du local.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
26 commentaires sur “Loi Pinel et baux commerciaux”
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Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour a tous, peut on être actionnaire d’une société et demander un bail de location a cet même société. Sachant que la société est construite sur mon terrain? Si oui ou non y’a t-il un texte de loi qui en parle? MERCI D’AVANCE !!!!!
Merci beaucoup, excellent article !
Bonjour,
Nous vous remercions pour ce commentaire positif.
L’équipe LegalPlace
La Loi PINEL de 2014peut-elle s’appliquer à un bail, signé le12/02/2004 et renouvelé tacitement le 12/02/2013 ?
Je précise ma question du 14/05/2020 : comme la loi ne peut être rétroactive la loi PINEL du 18/06/2014 peut-elle s’appliquer à la période du bail postérieure au décret d’application de cette loi ?
Bonjour,
La loi Pinel de 2014 est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Article très clair, malheureusement pour moi je suis dans une situation plus rare et non couverte par l’article …
Voici les données du problème :
– en mars 1993 : 1° bail commercial
– en mars 2005 : renouvellement écrit
– en mars 2014 : pas de renouvellement proposé par le propriétaire
– en septembre 2015 : le locataire demande par acte d’huissier le renouvellement du bail, demande restée sans réponse
Partant de là, peut-on dire que le bail est prolongé ? ou renouvelé ?
– quelle est la date de départ : mars 2014 ou septembre 2015 ?
– est-ce que les clauses du 1° bail s’appliquent toujours ? ou est-ce que la Loi Pinel s’impose ? (et demande dans ce cas la ré-écriture du bail) ?
J’ajoute, pour être complet, que le bailleur avait 92 ans en 2014 et n’était plus en état de suivre cette affaire, ce qui explique la non réponse à l’acte d’huissier
Le bailleur est décédé cette année (en 2020) et je suis son héritier
Un grand merci pour votre réponse
Bonjour,
Votre situation nécessite l’avis d’un professionnel. Vous pouvez cliquer sur ce lien https://www.legalplace.eu/question-pour-avocat/formulaire/ afin de communiquer avec un de nos partenaires.
En vous souhaitant bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonsoir,
J’avais un bail commercial de 3 ans la propriétaire des lieux m’a demandé de quitté les lieu sans somation… N’ayant pas les moyens de payé un huissier je part ont fais l’état des lieux tout est ok pour elle. Aucune rupture de bail et elle s’installe en tant que toiletteuse 3 mois après. Pour faire cour elle garde le dépôt de garantie et me poursuit devant la justice en me demandant 3 mois de loyers plus les frais annexes. Je fais appel à mon avocate mais elle me dis que je ne peux rien faire. Je me retrouve à devoir lui payé les 3 mois de loyers que je lui dois pas en plus de ces frais de justice. Encore aujourd’hui je continue de payé quelques choses que je ne dois pas quels sont mes recours?? Cordialement
Bonjour,
Au vu de la complexité de votre situation, il est préférable d’en discuter plus en profondeur avec un avocat qui saura identifier vos options. Une seconde opinion serait également bienvenue par rapport à l’avis émis par votre avocate.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
bonjour, je voudrais savoir à qui revient la réparation d’une porte automatique (carte electronique grillée), suite à une coupure intempéstive de EDF qui a duré 5 heures…la réparation est due par la bailleur ou le preneur? Merci d’avance
Bonjour,
En principe, les réparations courantes sont à la charge du locataire. Il est conseillé de vous rapprocher de votre propriétaire, afin de trouver un arrangement.
En espérant que cette réponse vous a été utile.
L’équipe LegalPlace
sans dénonciation de l’une des 2 partie au bout d’une période de 9 année le bail peut il etre reconduit par tacite reconduction
Bonjour,
A l’expiration d’un bail commercial, si aucune des parties n’a souhaité délivrer un congé, le contrat est prolongé de manière tacite. Celui-ci est prolongé pour une durée indéterminée.
Le bailleur et le locataire peuvent mettre fin au contrat prolongé, au terme de chaque trimestre civil avec un préavis de 6 mois.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour à Tous,
Je suis locataire commercial depuis le 01.07.2013 donc avant la loi PINEL
Le bailleur m’a donné congé avec offre de renouvellement avec effet du 01.07.2022,Il prétend que l’INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION s’applique toujours pour la révision du loyer lors du renouvellement de ce bail et que la suppression de l’indice du coût de la construction ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014,
Mon bail de 2013 étant antérieur à la loi PINEL ne bénéficierait pas de la suppression de l’indice du coût de la construction, la loi PINEL ne s’appliquant pas aux baux antérieurs pour cette suppression de l’I.C.C. Seuls les baux conclus depuis le 01.09.2014 et leurs renouvellements en 2023 et ultérieurement bénéficiant de la suppression de l’indice du coût de la construction ?
Qu’en pensez-vous ?
Merci beaucoup.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
je suis en train de voir pour louer un local commercial dans un nouveau complexe immobilier et commerciaux,
ont me demande de payer le compteur d’eau 500€, le compteur edf 5600€ et la vitrine 14500€ il y aurais pas de l’abus ??
en vous remerciant
Bonjour,
Le bail commercial grâce à la loi Pinel,est caractérisé par une libre négociation entre les parties. Cette libre négociation porte alors sur le contenu du contrat : montant du loyer, répartition des charges et des travaux entre le bailleur et le locataire.
Toutefois, votre situation semble complexe c’est pourquoi nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.eu/contact/ . Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, nous avons acheté un immeuble occupé par une fleuriste sous un bail commercial. Le bail stipule que toutes les mises aux normes et les travaux d’entretien incombent au preneur. Cependant le bâtiment comporte un appartement utilisé comme local de stockage. La fleuriste prétend que la mise aux normes sanitaires et électriques sont à la charge du bailleur parce que cette partie là n’est pas destinée à recevoir du public. Elle occupe ces lieux depuis plus de six ans et n’a jamais effectué des travaux d’entretien ou de mise aux normes. Actuellement elle voudrait nous attaquer pour les problèmes d’insalubrité de cet appartement. Est ce que les conditions d’entretien et de mise aux normes stipulés dans son contrat n’incluent pas les lieux de stockage? Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour,
Il incombe au bailleur de prendre en charge les travaux de mise aux normes dès lors qu’ils relèvent de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, il ne peut plus se soustraire de ses obligations de réparation, toute clause contraire étant réputée non écrite.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Locataire dans un immeuble et titulaire d’un bail commercial depuis de nombreuses années (+ de 10 ans )ma sté a toujours réglé chrages et taxe foncière aux Tantièmes sur quittance comme le réclamais les différents propriétaires de cet ensemble.
C’est donc cette clé de répartition qui a toujours été utilisée.
Or le propriétaire depuis 4 années ,qui lui aussi a pplkiqu” ce mode de calcul veux changer depuis peu le mode de répartition Tantième pour le mode surface occupée (indiqué dans le bail) en ce qui concerne la taxe foncière alors que mes locaux sont un entrepot en sous sol , versus des bureaux en étage d’ou une différence entre les tantièmes de chaque lot evidemment.
Est t’il en droit de modifier après + de 10 ans la clef de repartition que sont les tantiemes présent sur toutes les quittances depuis lors?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Dans le cadre de la réalisation d’une succession, je suis obligé de vendre un immeuble actuellement occupé par un locataire unique exerçant une activité commerciale.
Je dois lui donner la préférence pour un achat éventuel.
Quels sont les délais à respecter.
Merci
Bonjour,
A compter de la notification de votre volonté de vendre, le locataire dispose d’1 mois pour faire connaitre sa réponse. Si ce dernier souhaite un prêt, la vente du bien est conditionnée à l’obtention de ce prêt. Alors, le locataire dispose d’un délai de 4 mois. Enfin, si les conditions de vente sont modifiées, un délai d’1 mois supplémentaire est ajouté. Le délai pèse sur le locataire, non sur le propriétaire. En cas de refus ou non prononciation, le bailleur peut vendre le local à un autre acquéreur.
En espérant avoir répondu à vos interrogations,
En vous souhaitant une belle journée,
Bien à vous,
L’équipe LegalPlace.
Je vous remercie pour ces informations claires et nettes.
Cordialement.
Bonjour,
L’équipe LegalPlace vous remercie pour votre bienveillance.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.