Les charges locatives du bail

Lors de l’exécution d’un contrat de location à usage d’habitation principale, appelé aussi bail d’habitation ou improprement bail de location, d’autres sommes que le loyer doivent être payées par le locataire. En plus du paiement du loyer, le locataire est ainsi redevable des charges locatives, qu’il s’agisse d’un bail de location non meublée ou d’un bail de location meublée. Ces charges d’habitation correspondent à l’ensemble des dépenses liées à l’utilisation du logement et au fonctionnement de l’immeuble dans lequel est situé le logement. Ces charges sont également qualifiées de charges récupérables à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’elles sont acquittées par le bailleur et que ce dernier en exige ensuite le remboursement auprès du locataire.

Modèle de bail de location

Attention, ces charges locatives ou récupérables ne doivent pas être confondues :

– avec les dépenses d’entretien courant et de petites réparations du logement qui doivent être supportées directement par le locataire (exemple : maintien en état de propreté du logement, nettoyage des dépôts de calcaire etc).

– avec les grosses réparations à la charge uniquement du propriétaire

L’objet et le montant des charges locatives d’un bail d’habitation vont varier d’un logement à un autre. En effet, les charges dépendent des caractéristiques du logement loué, elles ne seront pas les mêmes selon qu’il s’agisse d’une habitation individuelle ou collective, qu’il s’agisse d’un immeuble en copropriété ou non. Cependant, afin d’éviter des charges locatives abusives par le bailleur, la loi a défini les charges récupérables autorisées.

Obligation de paiement des charges locatives par le locataire	Obligation de régularisation annuelle des charges locatives par le bailleur
– Liste limitative des charges locatives devant être payées par le locataire – Paiement mensuel des charges sous forme de provisions pour charges par le locataire	– Communication du décompte et mise à disposition des pièces justificatives au profit du locataire – Versement complémentaire du locataire ou remboursement du trop-perçu au locataire
Sanction : résiliation du bail et prélèvement sur le dépôt de garantie	Sanction : remboursement des provisions pour charges au locataire ou non versement des sommes réclamées

De plus, le locataire peut faire valoir ses droits auprès du syndic.

I. Liste des charges locatives concernées dans le bail d’habitation

– Les charges locatives sont définies par la loi comme la contrepartie :

– des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée : le service rendu doit être effectif, c’est-à-dire constituer un avantage réel pour le locataire. Exemples: usage des éléments communs et privatifs, des éléments d’équipements, etc

– des dépenses d’entretien courant et de menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée: il s’agit dans ce cas des dépenses liées aux éléments commun et non au logement lui-même (lorsqu’elles sont liées au logement, elles doivent être supportées par le locataire).

– des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement: exemple: redevance d’enlèvement des ordures ménagères

– Les charges locatives sont listées de façon limitative par le décret du 26 août 1987. Si l’objet d’une dépense n’est pas mentionné dans cette liste, alors le bailleur ne pourra pas récupérer cette dépense auprès du locataire. Il n’est pas possible pour le bailleur d’étendre la liste des charges récupérables. Cette liste est divisée en 8 catégories :

– catégorie 1 : ascenseur et monte-charge: exemples: dépenses d’électricité liées à cette catégorie, les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine. Ne sont pas récupérables en revanche, les dépenses relatives à la ligne téléalarme de l’ascenseur car le bailleur a l’obligation d’assurer la sécurité des équipements mis disposition ou encore les frais de nettoyage de l’ascenseur en raison de graffitis.

– catégorie 2 : eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes: exemple: dépenses relatives à l’eau froide et chaude des locataires et à l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes.

– catégorie 3 : installation individuelle de chauffage et d’eau chaude (exemple: contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide – eau chaud)

– catégorie 4 : parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (exemple: dépenses relatives aux produits d’entretien, balais). En revanche, les travaux de nettoyage de graffitis sur les parties communes de l’immeuble ne sont pas récupérables. Il en est de même pour la part des frais de ravalement que le bailleur copropriétaire a réglé au syndic.

– catégorie 5 : espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (exemple: coupe, désherbage, nettoyage et arrosage des espaces verts). Toutefois, ne sont pas récupérables les dépenses d’élagage des arbres ainsi que les dépenses d’entretien concernant les végétaux plantés non dans les parties affectées à l’usage commun mais dans un jardin privatif autre que celui du locataire ou dans des espaces verts ouverts au public et donc non réservés exclusivement aux locataires.

– catégorie 6 : hygiène: exemple: dépenses liées à la fourniture de sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets. En revanche, les produits de dératisation (contrairement aux produits de désinsectisation et de désinfection) ne sont pas récupérables. Il en est de même pour les frais de personnel de désinsectisation et de désinfection des parties communes alors que les frais pour les mêmes opérations des parties privatives sont récupérables. Les frais d’enlèvement des “encombrants” ainsi que les frais du personnel ayant participé au débouchage des vide-ordures et des égouts ne sont pas non plus récupérables.

Le bailleur ne pourra pas non plus récupérer les frais exceptionnels de dégorgement d’une canalisation.

– catégorie 7 : équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation : exemple: ramonage des conduits de ventilation. Toutefois, les frais d’entretien d’un groupe électrogène ne sont pas récupérables.

– catégorie 8 : impositions et redevances: exemple: redevance d’enlèvement des ordures ménagères. En revanche, le bailleur ne pourra pas récupérer les sommes qu’il a payées correspondant à la taxe foncière et à la taxe d’habitation. En principe, la taxe d’habitation est due et doit être payée par l’occupant d’un logement meublée ou vide à partir du 1er janvier de l’année, quel que soit le contrat de location.

Même si cette liste de charges locatives est limitative, des dérogations par accords collectifs (entre le bailleur et une association de locataires) concernant l’amélioration de la sécurité (dépenses afférentes à un vidéophone, une vidéosurveillance etc) et de la prise en compte du développement durable.

II. Paiement des charges locatives dans le bail d’habitation

Le paiement des charges locatives est une obligation du locataire qui se traduit en général par le versement de provisions pour charges chaque mois en même temps que le versement du loyer.

– obligation du locataire au même titre que le paiement du loyer : le paiement des charges locatives est une obligation du locataire et ce même si le contrat de location ne prévoit pas de provisions pour charges. Les locataires mariés sont solidairement tenus au paiement du loyer et des charges locatives du logement du couple jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des actes d’état civil. Cette obligation du paiement des charges locatives entraîne plusieurs conséquences :

– résiliation du bail en cas de non-paiement: si le locataire ne paie pas les charges locatives, le bailleur pourra résilier le contrat de location. En effet, cela constitue un motif légitime et sérieux de délivrance d’un congé par le bailleur.

– clause de résiliation : le bailleur peut inclure une clause de résiliation de plein droit pour non-paiement des charges.

– imputation sur le dépôt de garantie : le dépôt de garantie payé par le locataire lors de son entrée dans les lieux peut servir à couvrir les charges impayées

– action en paiement: le bailleur peut agir en paiement des charges locatives dans un délai de trois ans.

– provisions pour charges versées par le locataire : le paiement des charges locatives se fait en général sous forme de versement de provisions pour charges. Le contrat prévoit alors que le locataire verse des provisions. Le versement périodique de provisions pour charges s’effectue le plus souvent mensuellement, c’est-à-dire en même temps que le paiement du loyer mais rien n’empêche les parties de prévoir le versement annuel, semestriel ou trimestriel des charges.

– interdiction des forfaits de charges : les forfaits de charges constitués par un montant fixe ou par un pourcentage du loyer sont interdits. En effet, les charges récupérables auprès du locataire doivent correspondre à la réalité des sommes payées par le bailleur (pour cette même raison, il est obligatoire de procéder à une régularisation des charges locatives, cf. paragraphe III). Toutefois, il est possible de prévoir le versement forfaitaire de charges sans procéder à leur régularisation chaque année en cas de colocation.

III. Régularisation des charges locatives dans le bail d’habitation

Les charges locatives versées sous forme de provisions chaque mois au bailleur doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle avec l’envoi d’un décompte au locataire. Durant 6 mois à compter de l’envoi de ce décompte, le locataire doit pouvoir avoir à disposition les pièces justificatives.

– obligation de régularisation de la part du bailleur : les provisions que le locataire verse en général chaque mois doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Cette régularisation permet de faire correspondre le montant des provisions payées par le locataire au montant effectivement payé par le bailleur : la régularisation entraînera donc :

* soit un versement complémentaire du locataire au bailleur si le montant des provisions était insuffisant

* soit un remboursement de trop-perçu au profit du locataire si le montant des provisions était supérieur au montant des charges réellement payées par le bailleur

– communication du décompte des charges au locataire : un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges. Le bailleur doit également transmettre au locataire, si ce dernier en fait la demande, le récapitulatif des charges du logement.

– justification des charges locatives par le bailleur : lorsque le bailleur demande au locataire la récupération de dépenses, il doit être en mesure de prouver la réalité de ces dépenses à l’aide de pièces justificatives. C’est au bailleur de prouver le montant des charges et leur caractère récupérable.

Concrètement, les demandes de provisions du bailleur doivent être justifiées :

• par la communication des résultats antérieurs lors de la précédente régularisation annuelle des charges
• et par le budget prévisionnel si l’immeuble est en copropriété

La mise à disposition des pièces justificatives au profit du locataire doit être effective durant les six mois suivant l’envoi du décompte. Attention, les provisions non justifiées peuvent donner lieu à remboursement au locataire ou à réduction en attendant la production des pièces justificatives.

– sanction en cas de non-respect de la régularisation : si le bailleur ne procède pas à la régularisation au moins annuelle des charges locatives conformément aux dispositions légales (c’est-à-dire s’il ne communique pas le décompte ou qu’il ne justifie pas les charges) :

* le locataire pourra demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges.

* le locataire pourra également refuser de payer les charges qui lui sont réclamées.

Attention, si le bailleur refuse de régulariser les charges à la demande du locataire, il pourra être condamné au versement de dommages-intérêts.

Bon à savoir : il serait utile de bien comprendre le fonctionnement de la fiscalité de la location vide ou meublée avant de s’investir dedans.Modèle de quittance de loyer