La clause de solidarité dans le bail
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En colocation, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation meublée ou d’un bail d’habitation vide, une clause de solidarité peut être stipulée dans les dispositions du contrat de location. La clause de solidarité est également valable dans les baux commerciaux. En vertu d’une telle clause, les colocataires sont solidairement tenus aux obligations engendrées par le contrat de location, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des charges.
Qu’est-ce qu’une clause de solidarité ?
Il est d’usage qu’un contrat de colocation contienne une clause de solidarité. En vertu de cette clause, les colocataires sont liés ensemble et notamment sont tenus solidairement à l’exécution des obligations engendrés par l’exécution du contrat de bail. Cela concerne notamment l’obligation de payer le montant du loyer et des charges stipulées dans les dispositions du bail.
La clause de solidarité permet au bailleur de limiter les risques d’impayés en cas de défaillance de l’un des colocataires.
Ainsi, en cas d’impayés de l’un des colocataires, le bailleur pourra se retourner contre n’importe lequel des autres colocataires pour réclamer son dû. Néanmoins, rien n’interdit au colocataire solidaire de se retourner ensuite contre le colocataire défaillant.
Attention ! Il ne faut pas confondre clause de solidarité et caution solidaire, qui est l’acte par lequel une tierce personne se porte garante des obligations de paiement du loyer et des charges pour l’un ou pour l’ensemble des colocataires.
Au-delà des conséquences énoncées ci-dessus, la portée de la clause de solidarité va encore plus loin : cette clause implique qu’en cas de résiliation du bail de colocation, le colocataire sortant reste solidairement tenu au paiement du loyer et des charges jusqu’à l’arrivée d’un nouveau colocataire.
Bon à savoir : La clause de solidarité peut être insérée dans un bail à usage d’habitation comme dans un bail à usage professionnel, à l’instar du bail commercial.
Clause de solidarité et loi Alur : une durée de six mois à compter du congé du colocataire sortant
Comme vu ci-dessus, dans un bail à usage d’habitation, la clause de solidarité emporte que tous les colocataires sont tenus au paiement du loyer et des charges dû au bailleur, et ce, même si l’un des colocataires est défaillant financièrement ou si l’un d’entre eux délivre son congé.
La loi Alur de mars 2014 a toutefois assoupli le régime en matière de clause de solidarité dans un bail de colocation. D’après l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur susvisée, le colocataire sortant ne doit plus honorer le paiement du loyer et des charges en cas d’arrivée d’un nouveau colocataire. Le cas échéant, le colocataire sortant est délivré de son obligation six mois après la date d’effet du congé.
Pour rappel, le congé du colocataire doit être adressé au propriétaire-bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, signification par acte d’huissier ou remise en mains propres contre récépissé ou émargement. Si le congé du colocataire sortant est irrégulier ou s’il ne délivre pas de congé, il sera tenu indéfiniment au paiement du loyer et des charges en cas de défaillance des autres colocataires tant que sa situation n’a pas été régularisée auprès du bailleur.
Bon à savoir : Si le contrat de bail de colocation est renouvelé, la clause de solidarité demeure valable et continue à produire des effets juridiques.
Clause de solidarité et indivisibilité
La clause de solidarité est souvent appelée clause d’indivisibilité. En effet, comme les colocataires sont ensemble tenus solidairement au paiement du loyer et des charges, on peut considérer qu’ils représentent un seul et même débiteur.
À ce titre, la clause stipulée dans le bail de colocation est fréquemment intitulée « clause de solidarité et d’indivisibilité ».
Il convient de noter que la clause de solidarité est mentionnée dans les colocations à bail unique, c’est-à-dire que tous les colocataires signent un seul et même contrat de bail où toutes les identités des colocataires apparaissent.
Bon à savoir : Si vous ne souhaitez pas être tenus solidairement du paiement du loyer et des charges des autres colocataires, vous pouvez décider de conclure chacun un contrat de bail différent. Dans ce cas, chaque contrat de bail est indépendant. Chaque locataire est alors individuellement responsable de son obligation de payer le loyer et les charges.
La clause de solidarité pour les couples : le cas des époux, des partenaires de PACS et du concubinage
Dans le cadre d’un couple, la clause de solidarité va parfois s’appliquer automatiquement.
Si un couple marié signe un contrat de colocation, ils sont automatiquement cotitulaires du contrat de bail. Cela est valable même si le bail est signé par un seul des deux conjoints. La clause de solidarité s’éteint après le divorce du couple marié.
En effet, un récent arrêt de la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 22-10-2015 no 14-23.726) a confirmé la jurisprudence existant depuis plusieurs années au titre de laquelle dès lors que le jugement de divorce a été retranscrit sur les registres de l’état civil et qu’il attribue le droit au bail à l’un des époux, alors l’autre époux n’est plus solidairement tenu du paiement des loyers, quand bien même les deux époux ont initialement signé le contrat de bail, contenant une clause de solidarité.
En revanche, si un couple est pacsé, alors les partenaires ne sont pas automatiquement cotitulaires du bail. Seul un bail co-signé implique que les partenaires de PACS sont tenus solidairement au paiement du loyer et des charges.
Attention ! Si un seul des partenaires de PACS a signé le bail, l’autre partenaire n’a aucun droit sur le logement sauf s’il fait une demande postérieure de cotitularité.
Pour les concubins, le régime est tout autre. Les droits et les obligations concernant le logement faisant l’objet d’un contrat de colocation varient selon les modalités de signature du contrat de bail :
- Si les deux concubins ont signé le bail, alors chaque partie est tenu au paiement du loyer et des charges pour la part qui lui revient. Les partenaires ne sont pas tenus solidairement au paiement du loyer et des charges en cas de défaillance financière sauf si une clause de solidarité est expressément stipulée dans elle contrat de bail ;
- Si un seul des concubins a signé le bail, alors il est seul responsable du paiement du loyer et des charges qui sont dus au propriétaire-bailleur.
Exemple gratuit de clause de solidarité conforme à la loi Alur
Voici un exemple de clause de solidarité à insérer dans un contrat de bail à usage d’habitation :
« En cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat. En particulier, les locataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement du loyer, charges et accessoires éventuels. La solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé, sauf si celui-ci est remplacé par un autre colocataire avant cette date. Dans ce cas, dès le remplacement du colocataire sortant, la présente clause cesse de produire ses effets à son égard ».
La clause de solidarité dans le bail commercial : les limites imposées par la loi Pinel
Comme vu précédemment, la clause de solidarité s’applique au bail commercial et aussi aux contrats de baux à usage professionnel.
Toutefois, depuis la loi Pinel promulguée le 18 juin 2014, la clause de solidarité a une portée limitée en ce qui concerne les baux commerciaux.
En premier lieu, la clause de solidarité ne peut être mise en œuvre par le bailleur que dans un délai de trois ans maximum à compter de la cession du bail commercial. Toutefois, cette disposition n’est pas d’ordre public. Cela laisse donc à penser que les bailleurs peuvent y déroger facilement.
Par ailleurs, pour toute cession de bail commercial conclu après le 20 juin 2014, le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans un délai maximum d’un mois à compter de la date à laquelle ce dernier aurait dû honorer le paiement de la somme due.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Samuel Goldstein
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17 commentaires sur “La clause de solidarité dans le bail”
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Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Cette clause fonctionne-t-elle dans le logement social?
Merci
Bonjour,
Dans le cas où c’est le propriétaire qui met fin au bail (colocation meublée, soit 3 mois de préavis pour quitter les lieux), et que les différents colocataires ne partent pas à la même date, certains trouveront avant les autres un logement dans cette situation d’urgence, les derniers doivent-ils assumer la part des premiers à partir ?
Merci beaucoup,
MS
Bonjour
J’occupe actuellement un logement social, je suis en cours de separation et souhaite donner ma dedite, mon ex compagnon restant dans le logement pour l’instant, nous avions signé un bail en 2006 avec une clause de solidarité.
il semblerait que je reste caution solidaire pendant 6mois , est ce bien le cas ?
D’avance merci pour votre réponse
Bonjour,
Lorsqu’un locataire donne son congé pour quitter un logement régit par un bail comportant une clause de solidarité, en cas d’impayés de loyer et des charges pendant les 6 mois suivant le départ du locataire, ce dernier peut être tenu au paiement du loyer et des charges bien qu’il ait d’ores et déjà quitté le logement.
Il est possible d’abréger les 6 mois si un nouveau locataire intègre le logement avant la fin des 6 mois.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, j’ai signé un bail individuel, pour une chambre, sur lequel n’apparait que mon nom, pas celui des autres occupants, mais où figure une clause de solidarité. ma propriétaire me réclame donc maintenant des loyers, même après la fin de ma période préavis.
Est ce légal ?
Merci beaucoup de l’aide !
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je vais reprendre un commerce en liquidation, j’ai vue sur le contrat de bail qu’il y avait une close : solidarité et indivisibilité, Question : est ce que je vais devoir payer les loyers non réglés suite a la fermeture du commerce pour adjudication ?
Bonjour,
Ma colocataire et moi avons dans notre contrat une clause de solidarité qui peut nous contraindre à payer le loyer 6 mois après le départ d’un colocataire si aucun remplaçant n’est trouvé. Si nous nous arrangeons pour partir elle et moi à la même date et donc à libérer totalement l’appartement, cette clause s’applique-t-elle quand même ?
Merci d’avance de votre éclairage .
Bonjour,
Lorsque tous les colocataires donnent leur congé en même temps, le congé commun entraîne de façon logique la fin du bail solidaire, et dont l’extinction de l’obligation de solidarité des colocataires en l’absence de remplaçant dans un délai de 6 mois suivant leur départ.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
nous avons donné un préavis pour quitter notre logement suite à une perte d’emploi. Nous sommes cotitulaire, en union libre, d’un contrat de location d’une maison avec clause de solidarité et d’indivisibilité.
Ma Question: ma concubine a donc un préavis réduit d’un mois accepté par les propriétaires. Or, moi il me demande de payer les 3 mois de préavis car il me dissocie de ma concubine.
Sont il en droit de faire cela?
Cordialement,
Bonjour,
Dans le cas de la co-titularité d’un bail unique, le bénéfice du préavis réduit est applicable aux 2 co-titulaires du bail s’il s’agit d’un couple vivant ensemble. A l’inverse, dans les autres cas de co-titularité de bail unique tels que des amis en colocation ou des membres d’une famille), le bénéfice d’un préavis réduit ne semble applicable qu’à la personne concernée par l’élément justifiant une réduction du préavis. Malgré cela, il arrive que la jurisprudence fluctue sur cette question juridique.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Mon fils qui est mineur a signé un bail unique pour une colocation
Qu’en est-il de la validité du bail ainsi que de la clause de solidarité y figurant.
Peut-il résilier le bail sans préjudice par rapport à la clause de solidarité ?
Cordialement
Bonjour,
Un mineur non émancipé n’a pas la capacité de signer seul un bail d’habitation. Dans ce cas, son représentant légal (parent ou tuteur) doit signer le bail, même si ce n’est pas la personne qui occupe le logement.
Si malgré cela le bailleur a tout de même signé un bail avec le mineur, 2 cas de figure sont possibles :
– le mineur peut résilier le bail (y compris en présence d’une clause de solidarité). En outre, si le mineur démontre un préjudice, il peut résilier le bail sans devoir respecter un délai de préavis ;
– le propriétaire peut résilier le bail en respectant le procédure classique de résiliation du bail (un préavis de 6 mois avant le terme pour un logement vide et 3 mois pour un logement meublé).
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je suis dans une impasse car je me suis séparée de mon conjoint en janvier 2022. Je suis toujours dans l’appartement avec mes deux enfants et payent donc seule le loyer.
Aujourd’hui cela devient trop lourd pour moi et je veux changer d’appartement. Or pour pouvoir m’en aller il faut que mon ex-conjoint envoie sa lettre de résiliation du bail en même temps que moi. Depuis le moi de janvier je le lui réclame mais en vain. Son avocat ne répond même plus au mien.
Je suis solidaire légalement 6 mois de lui sur le bail et donc ne peux partir sans payer le loyer au risque de me faire poursuivre judiciairement.
Auriez-vous des conseils ou solutions à m’apporter s’il vous plait ?
Vous en remerciant par avance.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
bonjour,
Mon fils est actuellement en colocation avec deux autres personnes. La personne que mon fils remplace n’a pas payé son dernier loyer. l’agence nous réclame le paiement . mon fils n’étais pas dans le logement sur cette période est il tenu d’être solidaire. et quel recours avons nous pour se faire payer par le locataire?
Cordialement,
Bonjour,
Dans un premier temps, les colocataires doivent envoyer une mise en demeure de payer au colocataire sortant.
Si ce dernier n’agit pas en conséquence, il faudra ensuite avoir recours à un conciliateur de justice.
Enfin, si aucune solution n’est trouvée à l’amiable, il faudra nécessairement saisir le juge.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace