Le statut juridique de la Société civile immobilière (SCI) présente de nombreux avantages, en particulier en matière de fiscalité, et notamment en cas de succession, et de gestion de patrimoine.
Néanmoins, le coût de création d’une SCI peut s’avérer élevé, qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou non. Le montant total pour la création d’une SCI inclue entre autres, l’immatriculation, la rédaction des statuts et le dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs.
Comme toute autre forme juridique de société, la SCI engendre de nombreux frais de constitution de société, parmi lesquels figurent :
Tableau récapitulatif des frais de création d’une SCI
| Type de frais | Montant |
| Rédaction des statuts | De 0 à plusieurs milliers d’euros |
| Apports au capital social | A partir de 1€ |
| Droits d’enregistrement des apports | De 0 à 5% de la valeur du bien |
| Taxe sur les plus-values immobilières | De 0 à 34.5% du montant de la plus-value |
| Droits d’enregistrement des statuts | De 0 à 5% en fonction de la valeur des apports en nature |
| Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales | 189 € en France métropolitaine et 227€ pour la Réunion et Mayotte
Il faut y ajouter le montant de la TVA qui est de 37,80€ |
| Frais d’immatriculation au RCS | 70.39€ |
| Dépôt de la déclaration de bénéficiaires effectifs | 22€ (tarif approximatif) |
La rédaction des statuts constitue une étape primordial pour les associés au moment de la création de la SCI.
Dans le cas de la SCI, la loi confère une grande liberté dans la rédaction des statuts de cette société, qui peuvent varier en fonction de l’objet social de la SCI et du but recherché par les associés : le contrat de société ne comporte donc pas les mêmes dispositions selon qu’il s’agisse d’une SCI familiale, d’une Société civile patrimoniale (SCPat) ou encore d’une SCI d’attribution.
A ce titre, il est nécessaire de prêter une attention particulière à cette étape. Dans certains cas, il est préférable de confier cette tâche à un professionnel du droit, bien que cette option génère des coûts supplémentaires.
Il est possible pour les associés de la SCI de rédiger les statuts par acte sous seing privé en s’inspirant de modèles. De nombreux modèles de statuts de SCI sont disponibles en ligne et permettent aux associés de directement les modifier afin de les adapter à leurs besoins.
Cette technique d’élaboration de statuts personnalisés présente l’avantage d’être gratuite et peut se révéler très efficace lorsque les associés prennent le soin de les rédiger avec diligence.
Il est important de tenir compte de toutes les particularités de la SCI et de ne jamais copier les statuts d’une SCI existante, au risque de rencontrer des difficultés en cours de vie sociale.
La rédaction des statuts étant une étape non négligeable dans le processus de création d’une SCI, il peut s’avérer intéressant et précautionneux de recourir aux services d’un professionnel du droit (notaire, avocat, juriste).
En effet, cette méthode leur permet de bénéficier de l’expertise juridique de professionnels du droit afin d’optimiser l’organisation de la société et d’établir les règles adéquates, mais également de se prémunir des risques liées aux oublis ou erreurs souvent constatées lorsque les associés décident de dresser seuls le contrat de société.
Cette option demeure cependant coûteuse, car les honoraires des avocats ou des notaires sont très souvent élevés et sont généralement compris entre 500 et 2500€.
Comme dans toute société, les associés doivent effectuer des apports au capital social au moment de la création de la SCI afin de constituer ses ressources propres. En fonction des objectifs de la société, il peut s’agir :
Lorsque les associés apportent des sommes d’argent au capital social, celles-ci doivent être virées sur le compte bancaire de la SCI, ce qui peut représenter un coût selon les montants.
Toutefois, les associés ne sont pas tenus de libérer intégralement le capital social dès la création de la SCI. Contrairement aux sociétés commerciales dont au moins 25% du capital doit être libéré immédiatement, le Code civil ne fait mention d’aucun montant minimum ni de délai particulier au terme duquel l’ensemble des apports doivent impérativement être affectés au capital social.
Il en résulte que les associés peuvent limiter leur engagement à une simple promesse d’apport inscrite dans les statuts. Il incombe au gérant d’exiger la libération progressive des apports à chaque associé, qui peut être indexée sur la réalisation de bénéfices par la SCI.
Aux yeux de l’administration fiscale, l’apport d’un bien immeuble au capital social de la SCI s’assimile à une mutation de propriété soumise à imposition, ce qui emporte 2 conséquences :
Il existe trois catégories d’apport en nature qui peuvent être réalisés. Chacun de ces types d’apport a un impact sur le montant des droits d’enregistrement :
Le mode de taxation des apports de biens immeubles dépend du régime fiscal de la société et du type d’apport réalisé :
| Régime fiscal | Taxation des apports |
| SCI à l’IR | Apport pur et simple : exonération de droits
Apport mixte : 5% sur le passif et 5% sur la valeur nette Apport à titre onéreux : 5% |
| SCI à l’IS | Apport pur et simple :
Apport mixte : 5% sur le passif et 5% sur la valeur nette Apport à titre onéreux : 5% |
Lorsque le bien apporté à la SCI est un fonds de commerce, dont l’enregistrement doit être effectué dans le mois suivant l’apport, le mode de taxation diffère par application d’un barème spécifique :
| Régime fiscal | Taxation des apports |
| SCI à l’IR | Apport pur et simple : exonération
Apport mixte :
Apport à titre onéreux : application du barème |
| SCI à l’IS | Apport pur et simple :
Apport mixte :
Apport à titre onéreux : application du barème |
Les biens immeubles apportés en cours de vie sociale, à l’occasion d’une augmentation de capital par exemple, ne sont pas soumis au même régime fiscal.
En effet, les apports sont alors soumis à des droits d’enregistrement fixes en fonction de la valeur du bien :
En cas d’apport d’immeuble à la SCI, l’associé est tenu de s’acquitter à titre personnel de l’impôt sur les plus-values immobilières, étant donné qu’un tel apport s’assimile à une vente d’immeuble. Cette taxe concerne les apports :
La plus-value immobilière brute se calcule par la différence entre le prix de cession à la SCI et le prix d’acquisition par l’apporteur :
| Plus-value immobilière brute = prix de cession – prix d’acquisition |
Le montant de la plus-value nette à laquelle est appliquée le taux correspondant s’obtient par l’ajout au prix d’acquisition de l’ensemble des frais liés à l’entretien de l’immeuble (frais d’entretien et de construction, droits de mutation en cas de succession…) :
| Plus-value immobilière nette = prix de cession – (prix d’acquisition + frais d’entretien) |
La taxe sur les plus-values immobilières est généralement fixée à 34.5% pour les particuliers.
Les associés peuvent cependant bénéficier d’une exonération d’impôts sur les plus-values immobilières dans certaines situations :
De manière globale, 2 phases principales de la constitution de la SCI sont susceptibles d’alourdir le coût de création de la SCI :
Une fois les apports au capital effectués et les statuts rédigés, le représentant légal de la SCI est tenu de faire publier un avis de création dans un journal d’annonces légales édité dans le département de la société afin d’informer les tiers au niveau local.
L’annonce légale doit comporter des informations essentielles relatives à la SCI :
Les associés peuvent choisir le journal d’annonces légales de leur choix, et il est recommandé de demander plusieurs devis afin de s’assurer de choisir l’option la moins coûteuse.
A partir de 2021, la publication d’un avis de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales s’élève à 189 euros.
L’immatriculation constitue l’étape finale permettant de finaliser la création de la SCI : en effet, il est indispensable d’adresser un dossier d’inscription au RCS au greffe du Tribunal de commerce afin que la société puisse se voir attribuer la personnalité juridique.
L’immatriculation de la SCI au RCS coûte 70.39€, incluant le coût de dépôt d’actes, les émoluments du greffe et la TVA.
Les associés sont également tenus de joindre au dossier la déclaration des bénéficiaires effectifs, dont le dépôt coûte 22€.
La Société civile immobilière (SCI) est une forme juridique de société intéressante si l'objectif des fondateurs de celle-ci est de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, dans le cadre d'une potentielle succession. Elle offre en effet plus de flexibilité dans la répartition et la gestion du patrimoine en cas de décès de l'un des associés, ou en cas de SCI familiale.
Comme toute société, sa création entraine l'exécution de nombreuses démarches qui peuvent s'avérer coûteuses. La création d'une SCI nécessite en effet : la rédaction des statuts, l'évaluation et la réalisation des apports au capital social, la publication d'un avis de constitution dans un JAL et enfin, les frais de greffe au titre du dossier d'immatriculation de la société. Le montant total de la création d'une SCI dépend ensuite de divers facteurs propres à la structure. Ceci étant, la constitution d'une SCI peut aller jusqu'à quelques milliers d'euros.
Si vous souhaitez créer une SCI, seul ou en déléguant la tâche à un professionnel du droit, il vous faut suivre les étapes suivantes :
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 15/07/2021
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
bonjour,je voudrais créer une sci,quel est le coût total des frais d’ouverture?
Bonjour,
Le montant des frais de création d’une SCI peut varier selon certains éléments :
Certains frais demeurent toutefois irréductibles, comme les frais de publication dans un journal d’annonces légales (200€ environ) ou les frais de greffe (100€ environ). Il faut donc compter au minimum 300€ pour constituer une SCI.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je souhaite creer une SCI familiale. Y a t il des coûts en année 2? Des coûts récurrents après la creation de celle ci? Merci
bjr , merci de vos articles de bonne qualité.
j’ai une vieille grange, je pense l’apporter à une SCI IS a créer, est-ce exonéré de droits de mutation, comme à l’IR, ou bien je dois compter 5% de la valeur du bien ?
puis-je par la suite faire des donations temporaires d’usufruit d’autres batis à la SCI ?
Merci de vos réponses.
Bonjour, les frais de création de la SCI peuvent ils être ensuite mis en charge déductible?