La déclaration de revenus de la SCI

La déclaration de revenus SCI doit être accomplie simultanément avec celle des impôts de l’entreprise. Néanmoins, elle s’exécute avec certaines particularités. Ainsi, l’opération doit être réalisée impérativement en ligne, sur l’espace personnel :

• De la société civile immobilière, sur le site des Impôts ;
• Des associés de la SCI.

La société civile immobilière, qu’est-ce que c’est ?

Une société civile immobilière désigne une forme d’entreprise dont l’objet social est relatif à l’immobilier. Elle permet de prendre possession et de gérer un patrimoine. Plus concrètement, l’objectif d’une telle entité consiste le plus souvent à tirer un bénéfice des loyers du bien acheté. Sans le projet d’acquérir et détenir des biens immobiliers, il est impossible de créer une SCI. L’existence a minima de 2 personnes (morales ou physiques) est exigée pour la constitution de cette structure.

À l’instar de toute autre entreprise, la société civile immobilière requiert que l’on dresse des statuts. Ces documents définissent principalement le capital SCI, l’adresse sociale de l’entreprise, les procédures internes. Sont aussi mentionnés :

• Sa durée de vie ;
• Son nom ;
• Etc.

Il existe 5 grandes catégories de SCI. Les plus connues portent sur la classique, dénommée de location ou de gestion, et la SCI familiale. Ensuite, l’on trouve celles dites de jouissance à temps partagé, d’attribution ou encore construction-vente.

La donation des parts d’une société civile immobilière exige le règlement des droits. Ceux-ci sont fixés selon la valeur des parts. En revanche, cette dernière est établie au regard des dettes de l’entreprise. Par ailleurs, une SCI doit être clairement distinguée de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Une SCPI constitue une entité de placement collectif qui se présente comme une entreprise non cotée en bourse. Grâce à l’argent mobilisé par de nombreux investisseurs, elle a pour but d’acquérir et gérer des biens immobiliers voués à être loués. Elle peut se présenter sous différentes formes :

• SCPI Malraux,
• SCPI Duflot ;
• SCPI Pinel.

Tout comme investir en SCI, se lancer dans une SCPI procure également des avantages. L’entité est gérée par une structure dédiée. Les associés sont libérés de toute contrainte. Ensuite, les risques liés à une SCPI sont restreints grâce à son encadrement par les pouvoirs publics.

Où et quand effectuer la déclaration de revenus d’une SCI ?

La déclaration de revenus SCI doit être réalisée auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent. Seulement, la date pour l’opérer varie en fonction du régime fiscal. En effet, la SCI est soit soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), soit à l’impôt sur le revenu (IR).

Dans le premier cas, ladite déclaration doit être faite annuellement. Plus précisément, l’on doit y procéder avant le 2^ème jour ouvré suivant le 1^er mai N. Et ce, pour les loyers encaissés l’année précédente pour les SCI dont l’exercice comptable s’aligne avec l’année civile. Pour les autres, l’échéance est fixée au plus tard au 90^e jour de la clôture de l’exercice comptable.

Pour les structures relevant de l’IR, la déclaration de revenus SCI doit être achevée à la même date susmentionnée. En cas de non-respect de la règle, le gérant SCI peut avoir à rendre compte auprès de l’administration.

Comment effectuer la déclaration de revenus de la SCI ?

La manière dont doit être exécutée la déclaration de revenus SCI varie également en fonction de la situation. Ainsi, les démarches pour une société civile immobilière soumise à l’IR et pour une autre assujettie à l’IS diffèrent.

Pour la société soumise à l’IR

Le profil des déclarants définit ce paramètre fiscal. En effet, les gérants et les associés de société ne suivent pas la même procédure. Pour les premiers, la déclaration repose sur la somme des revenus et la quote-part distribuées à chacun. Pour les seconds, elle concerne leur quote-part des revenus.

Déclaration du gérant

La déclaration du gérant s’effectue suivant deux types de formulaires selon la situation de la société. Le responsable doit alors remplir une déclaration n°2072-C dans certains cas précis. Ceux-ci comprennent la détention par la SCI d’un logement faisant l’objet d’une déduction au titre de l’amortissement. Il en est de même si la structure possède dans son patrimoine immobilier :

• Un bien en nue-propriété ;
• Un immeuble spécial.

Pour dresser valablement cette déclaration, il faut que l’inventaire des revenus de chaque bâtiment ait été réalisé en amont. Celui-ci comprend notamment les recettes dues à la location d’un local sur le toit pour les antennes relais.

Les éventuelles subventions et les loyers empochés sont également à inclure. Cet inventaire doit aussi faire mention des charges telles que les taxes pour chaque bâtiment. Enfin, il doit contenir les dépenses de personnel et les travaux de réparation.

Pour une SCI formée par des personnes physiques, le gérant doit remplir la déclaration n°2072-S. Le même document doit être complété si la société civile immobilière ne possède aucun bien en nue-propriété.

Il en est de même si elle n’est propriétaire d’aucun bâtiment spécial relevant des monuments historiques ou des réhabilitations immobilières Malraux. Enfin, ce formulaire reste valide si elle n’a pas opté pour la déduction dans le cadre de l’amortissement de certains dispositifs. Cela concerne ceux baptisés :

• Borloo neuf ;
• Robien classique ;
• Recentré ;
• Besson neuf ;
• Périssol.

Déclaration des associés

Pour les associés, ils doivent consigner le montant des revenus dans la déclaration n°2044 s’ils appartiennent au régime réel d’imposition. Ce dernier concerne impérativement ceux dont les revenus fonciers dépassent les 15 000 euros.

À ce document est rattachée une déclaration de tous les revenus qui peuvent être taxés. Chaque associé est tenu de déterminer le revenu net foncier en soustrayant des revenus bruts les charges et frais.

Si les revenus fonciers s’établissent en deçà de 15 000 euros, opter pour la déclaration n°2044 apparaît toutefois avantageux. Elle permet la déduction des charges de gestion des immeubles. Ce qui peut se révéler plus profitable pour la SCI si ces dernières sont conséquentes.

Pour alléger les contraintes déclaratives, un régime microfoncier a été créé. Il est alors possible d’inscrire le résultat foncier net imposable directement sur la déclaration n°2042. Pour cela, il faut que l’associé n’encaisse aucun revenu foncier à part ceux provenant de ses parts de SCI.

Le même régime s’applique aux associés de SCI bénéficiant chaque année d’un revenu brut foncier d’au moins 15 000 euros. Cette somme doit par ailleurs découler de biens mis en location et l’intéressé ne doit pas bénéficier de régimes spéciaux. Il est alors exempté du remplissage de la déclaration annexe n°2044.

En revanche, il doit mentionner la somme de ses revenus bruts fonciers sur la déclaration n°2042. Dans le régime microfoncier, le revenu net pouvant être taxé est déterminé systématiquement, ceci par l’application d’un rabais de 30 %. Cette remise représente les dépenses.

Pour la société soumise à l’IS

Concernant les SCI IS, la procédure à suivre dépend du résultat comptable de la société. Plus concrètement, il convient de considérer chaque situation : bénéfice ou déficit. La démarche varie en conséquence.

En cas de bénéfice

Dans ce cas, ce sont les gains de la société civile immobilière que l’on déclare. Ils sont obtenus par la soustraction entre les revenus (loyers par exemple) et les charges (frais de gestion, entretien, etc.). Ces derniers sont soumis à des taxes basées sur des taux distincts.

Le taux d’imposition pour les bénéfices de 38 120 euros maximum s’élève à 15 %. Entre 38 120 euros et 500 000 euros, le pourcentage est de 28 %. Pour les exercices ouverts depuis janvier 2019, il est de 31 % pour les profits supérieurs à 500 000 euros.

En fonction de la situation de la SCI et de chacun, les contraintes en matière de déclaration varient donc. S’il s’avère compliqué de s’y retrouver parmi les procédures et situations qui s’y rapportent, recourir à des professionnels est envisageable.

En cas de déficit

Dans cette éventualité, la formalité à suivre reste la même que celle où la SCI présente un résultat net positif. Dès lors, la société peut reporter ceux-ci sur les exercices comptables qui viennent. Un déficit peut apparaître lorsque l’on soustrait du revenu foncier les charges déductibles.

Dans ce cas, ce déficit peut être imputé sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros. Si cet élément de référence dépasse ce montant, le reste pourra être, pendant 10 ans, être imputé sur les revenus fonciers.

Comment réaliser les formalités de déclaration de revenus ?

Pour observer les procédures prévues en vue d’une déclaration de revenus SCI, les sociétés disposent de deux options. D’une part, il est possible d’effectuer les démarches en ligne. D’autre part, faire appel aux services d’un prestataire peut se révéler plus simple.

En ligne

En principe, les sociétés civiles immobilières doivent ouvrir un compte professionnel sur le site des impôts. Quinze jours après avoir ouvert cet espace, un code d’activation est attribué par courrier. Celui-ci sert à finaliser la connexion au compte professionnel.

Une fois l’accès établi, il faut aller dans la rubrique « Déclarer », puis appuyer sur « Résultat ». Cette étape franchie, le dossier de la société civile immobilière s’affiche. Ensuite, il suffit de cliquer sur le menu bleu « Déclarer ».

Dans la déclaration n°2072, le gérant de la structure indique les renseignements qui s’y rapportent. Ceux-ci concernent entre autres la liste des associés, des bâtiments en location, l’identité du dirigeant, les contacts…

Pour chaque bien placé en location, les renseignements à fournir portent sur les intérêts de crédit, entre autres. Sans compter les charges déductibles (impôt foncier, travaux, frais de gestion, etc.), les revenus fonciers bruts et les bailleurs installés.

Pour les immeubles en copropriété, à cela s’ajoute une régularisation des provisions pour charges de l’année précédente. De même, les provisions pour charges doivent être payées au représentant du syndicat de copropriété.

Ces éléments permettent de calculer le résultat de la société sur le plan fiscal. Cette détermination constitue d’ailleurs une des contraintes comptables des SCI soumises à l’impôt sur le revenu. En vue de la déclaration en ligne des revenus locatifs, le gérant peut recourir à un logiciel de gestion locative.

Recours au service d’un prestataire

En cas de difficulté de la réalisation de la déclaration, le gérant peut solliciter les services d’un prestataire. Cette solution reste accessible, peu importe le chiffre d’affaires de sa société. Cette procédure s’inscrit dans le cadre d’un EDI (échange de données informatisées).

Cependant, il convient de souligner que l’option EDI, par opposition à EFI (échange de formulaires informatisés), coûte relativement cher. En effet, chaque SCI doit en moyenne débourser annuellement 100 euros pour en profiter.

Par rapport à la déclaration suivant le mécanisme EFI, celui dit EDI présente l’avantage d’être assisté par un expert-comptable. Ce professionnel se charge de l’ensemble des démarches, assurant ainsi un bon déroulement des procédures. Dans le premier système, le gérant agit seul.

FAQ

Expertise comptable : devis

Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.