Durée du bail de location vide ou meublée
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La durée du bail de location varie en fonction de la nature du contrat de bail conclu et de la qualité des parties signataires.
En effet, selon que le contrat de location porte sur une résidence principale ou sur un simple logement loué vide ou meublé sa durée légale minimale ne sera pas la même. De plus, la qualité du bailleur, personne physique ou personne morale, peut également avoir une incidence.
Quelle est la durée du bail de location pour une résidence principale ?
Si le logement loué constitue la résidence principale des locataires, la durée du bail de location est réglementée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Conformément à cette loi, une résidence principale est un logement occupé par le locataire ou son conjoint pendant au moins 8 mois par an.
Ainsi, si le logement loué est la résidence principale des locataires, en terme de durée du contrat de location, il faut distinguer si ce logement est loué meublé ou vide.
Conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, la durée de ce contrat est de 3 ans minimum, lorsque le bailleur est une personne physique.
En revanche, si le bailleur est une personne morale, le bail est obligatoirement conclu pour une durée minimale de 6 ans.
A l’inverse, si le contrat de bail ne porte pas sur une résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable et les parties peuvent librement choisir la durée. C’est le cas pour les locations saisonnières par exemple.
Quelle est la durée du bail de location vide ?
En termes de bail d’habitation vide ou meublé, la loi fixe une durée minimale pour le contrat. A ce titre, il existe la durée légale minimale de principe, mais également des durées réduites dans certains cas.
La durée de principe
En règle générale, le bail de location vide est conclu pour une durée de :
- 3 ans si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale ;
- 6 ans si le bailleur est une personne morale (une société).
Les durées énoncées ci-dessus étant des durées minimales, il est tout à fait possible, si besoin, de conclure un bail de location vide d’une durée plus importante.
A l’échéance, le bail est reconduit tacitement pour une même durée ou renouvelé à de nouvelles conditions.
La durée réduite
La durée du bail de location vide peut être réduite dans certains cas particuliers.
Cependant, afin de bénéficier de cette réduction, le bailleur doit justifier d’un évènement précis et probable (mais pas forcément certain).
Par exemple, le motif “raisons familiales” sans indication supplémentaire n’est pas suffisant.
De plus, cet évènement doit justifier la reprise du logement. A ce titre, les motifs suivant ont été admis :
- Un départ à la retraite justifiant la reprise d’un logement ;
- Un retour en France à la suite d’une expatriation.
Dans ce cas, le bailleur doit informer son locataire de la survenance de l’évènement au moins 2 mois avant l’échéance du contrat.
Si l’événement visé ne se produit pas ou que le bailleur n’avertit pas son locataire dans les temps, le bail devient automatiquement conclu pour une durée de 3 ans (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale).
Quelle est la durée du bail d’habitation meublé ?
A l’instar du bail d’habitation vide, le bail d’habitation meublé doit être conclu pour une durée minimale. Toutefois, dans certaines situations une durée moindre peut être prévue.
La durée de principe
Le bail de location meublée est obligatoirement conclu pour une durée légale minimale.
En effet, la durée du bail meublé minimale est d’un an. Là encore, puisqu’il s’agit d’une durée légale minimale, le bailleur peut proposer un bail de location meublé avec une durée plus longue.
Comme pour le bail portant sur un logement loué vide, le bail meublé est tacitement renouvelé pour une durée d’un an (y compris si le bail est initialement conclu pour plus d’un an) ou est renouvelé à de nouvelles conditions.
La durée réduite
Un bail de location peut être conclu pour une durée inférieure à un an dans 2 cas seulement :
- Le bail de location saisonnière : on parle également de contrat de location meublé de tourisme et dans ce cas, la durée du bail de location se limite à la saison touristique de la région dans laquelle se situe le bien ;
- Le bail étudiant : il s’agit d’un cas spécifique de logement meublé. En effet, il est encadré par la loi Alur de 2014 et est réservé aux étudiants et conclu pour une durée de 9 mois équivalent à une année universitaire. A la fin des 9 mois, il ne peut pas être tacitement reconduit et prend automatiquement fin.
Quelle est la durée d’un bail de location pour un local à usage commercial ?
Le bail commercial porte sur un local destiné à l’exercice d’une activité commerciale, agricole ou artisanale.
Ce bail est régi par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce. Ainsi, il est conclu pour une durée minimale de 9 ans.
Toutefois, le locataire bénéficie d’une période de résiliation triennale, d’où l’autre appellation du bail commercial : le bail 3-6-9. Le bailleur dispose également de la faculté de résiliation triennale mais sous des conditions plus strictes.
En effet, dans le cadre d’un bail commercial, le locataire bénéficie de la propriété commerciale qui lui offre un droit au renouvellement du bail commercial lorsque ce dernier arrive à échéance. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, il doit alors verser au locataire une indemnité d’éviction dont le montant servira à couvrir les éventuels frais de déménagement et d’emménagement dans un nouveau local (le pas de porte notamment).
Quelle est la durée du bail professionnel ?
Le bail professionnel est destiné aux professions libérales réglementées, telles que les médecins ou les avocats, et les professions libérales non réglementées.
Ce contrat est conclu pour une durée minimale de 6 ans. Il est possible de prévoir contractuellement une durée plus longue, si les parties trouvent cette option plus intéressante.
Néanmoins, le régime des baux professionnels n’offre pas de droit au renouvellement du bail pour le locataire.
Tableau récapitulatif des durées des contrats de location
La durée du contrat de location dépend donc du régime légal et réglementaire applicable.
Il y a 2 régimes envisageables, le régime de droit commun de la location et les régimes spéciaux applicables à certains types de location.
Voici un tableau récapitulatif de la durée du bail de location selon le type de contrat conclu.
| Type de bail de location | Location vide (résidence principale) | Location meublée (résidence principale) | Bail saisonnier | Résidence secondaire (vide ou meublé) | Bail commercial et professionnel |
| Durée minimale du bail | – 3 ans si bailleur personne physique
– 6 ans si bailleur personne morale |
– 1 an
– 9 mois en cas de bail étudiant
|
Libre, en principe limitée à la saison | Libre | – 9 ans pour le bail commercial
– 6 ans pour le bail professionnel |
FAQ
Est-il possible de conclure un bail pour un 1 an ?
Pour un logement vide, il est possible de signer un bail de location pour une durée d'un an si un événement le justifie. S'il s'agit d'un logement meublé, la durée minimale du bail est d'un an.
Est-ce qu'un propriétaire peut résilier un bail de location ?
Un propriétaire peut résilier un contrat de bail seulement à son terme en respectant un préavis de 6 mois pour un logement vide et un préavis de 3 mois pour un logement meublé. De plus, il ne peut résilier le bail que pour 3 motifs :
- La vente du bien ;
- La reprise du bien pour y habiter ;
- Un motif légitime et sérieux.
Quand le locataire peut-il résilier un contrat de bail ?
Le locataire peut résilier son contrat de bail à n'importe quel moment et sans justification. Il doit seulement respecter un préavis de 3 mois pour un logement vide et un préavis d'un mois pour un logement meublé.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Samuel Goldstein
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5 commentaires sur “Durée du bail de location vide ou meublée”
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Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
J’ai signé un bail pour un logement vide en mars 2010. Le propriétaire est une SCI. Nous n’avions alors pas rempli les indications de durée ou de personne physique ou morale sur le bail. J’ai pensé qu’il s’agissait d’un bail de 6 ans puisqu’une SCI est en général une personne morale.
Aujourd’hui, mon propriétaire souhaite revendre l’appartement et résilier mon bail en mars 2019. Il me dit être une SCI familiale, lesquelles peuvent en effet se prévaloir d’une durée de bail de 3 ans renouvelable.
Si rien n’était spécifié sur le bail, peut-il le faire ainsi ?
En effet, je comptais aller jusqu’en mars 2022, fin de ce que je pensais être mon bail de 6 ans renouvelable.
Je vous remercie de bien vouloir m’éclairer afin que je puisse lui répondre en sachant de quoi il en retourne.
Peut on donner une duree superieure aux trois ans d un bail de location et si oui y a t il une durée maximale
Bonjour,
La durée d’un bail de location d’un logement vide est de 3 ans minimum lorsque le propriétaire est un particulier. Cette durée est une durée minimum, il est donc possible de prévoir une durée de bail plus longue. Aucune durée maximale n’est imposée.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, est-ce que le locataire peut, même s’il a signé un bail de 3 ans minimum (location en résidence principale, vide) partir avant les 3 ans minimum ou non ?
Bonjour,
Un locataire peut résilier son bail à n’importe quel moment (c’est-à-dire même avant les 3 ans) et sans justification peu importe la durée du bail.
A cette fin, il suffit d’envoyer un congé au bailleur par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement en respectant le délai de préavis légal (3 mois pour un logement vide ou 1 mois si ce logement est situé en zone tendue et 1 mois pour un logement meublé).
Ainsi, le congé doit mentionner le délai de préavis, l’identité des parties et la date de signature et de fin du contrat de bail.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace