Loyer supérieur au loyer de référence majoré dans un bail d’habitation

La loi Elan du 23 Novembre 2019 a instauré, à titre expérimental, un dispositif permettant un encadrement des loyers dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.

Ainsi, l’article 140 de la loi dispose que : “le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat”. Le loyer de référence majoré pourrait donc être envisagé comme la valeur maximale de loyer au mètre carré.

Détermination du loyer de référence majoré

La loi Elan dispose que le loyer de référence majoré est égal à 20% du loyer de référence médian. Le loyer de référence est une donnée définie par chaque observatoire des loyers local, en fonction de 4 critères que sont :

• la zone géographique;
• la date de construction du logement;
• le nombre de pièces;
• le type de location: vide ou meublée.

Quels sont les logements concernés ?

Le dispositif concerne les logements loués à titre de résidence principale ou pour des usages mixtes (usage professionnel et habitation). Il peut s’agir de location meublée ou non meublée.

N’entrent pas dans le champ d’application du dispositif, les logements suivants :

• les logements sociaux;
• les logements soumis à la loi de 1948: construits avant le 1er Septembre 1948, et situés sur certaines communes de plus de 10.000 habitants;
• les logements conventionnés par l’APL ou l’agence nationale de l’habitat (ANAH).

Quelles sont les villes concernées par le dispositif ?

Deux principales villes ont choisi de se soumettre à l’expérimentation. Il s’agit de Paris depuis le 1er Juillet 2019, et Lille depuis le 1er Mars 2020. Deux villes rattachées à l’agglomération lilloise ont également fait le choix de participer à l’expérimentation, il s’agit de Hellemmes et Lomme.

Quand appliquer le loyer de référence majoré ?

Le loyer de référence majoré est applicable dans les zones concernées dès que le loyer de référence médian est connu. Il s’applique lors d’une première mise en location, lors du renouvellement du bail, et en cas de relocation.

Le dispositif ne peut donc pas s’appliquer pour les contrats en cours, ou pour ceux qui ont fait l’objet d’une reconduction tacite.

Loyer de référence majoré à Paris en 2020

L’arrêté préfectoral du 04 Juin 2020 fixe le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré applicable sur le territoire parisien. Ce texte est applicable aux baux signés à partir du 1er Juillet 2020, qu’il s’agisse d’une relocation, d’une première location, d’un renouvellement de bail, ou d’un bail de mobilité.

Le loyer de référence est déterminé par zone géographique; répertoriées de 1 à 14, en fonction du nombre de pièces du logement, de l’année de construction de celui-ci, et de la nature du bail (location meublée ou non).

En moyenne, le loyer de référence majoré applicable sur l’agglomération Parisienne se
détaille comme suit :

• Loyer de référence majoré moyen pour un logement 1 pièce en location non meublée

Avant 1946	De 1946 à 1970	de 1971 à 1990	après 1990
34.35	32.28	32.42	33.89

 

• Loyer de référence majoré moyen pour un logement 1 pièce en location meublée

Avant 1946	De 1946 à 1970	De 1971 à 1990	Après 1990
39.23	36.48	36.64	38.28

 

• Loyer de référence majoré moyen pour un logement de 2 pièces en location non meublée

Avant 1946	De 1946 à 1970	De 1971 à 1990	Après 1990
30.12	27.9	28.3	30.29

 

• Loyer de référence majoré moyen pour un logement de 2 pièces en location meublée

Avant 1946	De 1946 à 1970	De 1971 à 1990	Après 1990
33.27	31.64	33.1	30.47

 

• Loyer de référence majoré moyen pour un logement de 3 pièces en location vide

Avant 1946	De 1946 à 1970	De 1971 à 1990	Après 1990
27.52	24.75	25.7	27.61

• Loyer de référence majoré moyen pour un logement de 3 pièces en location meublée

Avant 1946	De 1946 à 1970	De 1971 à 1990	Après 1990
31.12	39.14	29.07	31.20

 

• Loyer de référence majoré moyen pour un logement de 4 pièces et plus en location non meublée

Avant 1946	De 1946 à 1970	De 1971 à 1990	Après 1990
26.64	24.5	25.13	27.45

• Loyer de référence majoré moyen pour un logement de 4 pièces et plus en location meublée

Avant 1946	De 1946 à 1970	De 1971 à 1990	Après 1990
30.09	27.69	28.40	31.03

Dépassement du loyer de référence majoré

Principe : Obligation de respecter l’encadrement.

La loi pose une obligation pour les bailleurs dans les zones concernées par le dispositif, de respecter de manière stricte l’encadrement des loyers. Ainsi, ils se doivent de déterminer comme valeur applicable, une valeur située entre le loyer de référence minoré, et le loyer de référence majoré, sans jamais excéder celui-ci.

En cas de dépassement, des sanctions fixées par le décret N°2019-437 du 13 Mai 2019, seront applicables.

En l’espèce, un nouveau locataire qui constate une irrégularité, dispose de 5 ans à compter de la signature du bail pour contester le montant du loyer devant la commission de conciliation des loyers.

Pour ce qui est du locataire déjà présent dans les lieux, il peut demander une diminution de son loyer lors du renouvellement de son contrat, en saisissant la préfecture qui contactera ensuite le propriétaire. Le Préfet pourra adresser une mise en demeure au propriétaire de régulariser le loyer et de restituer le trop-perçu au locataire dans un délai de 2 mois.

Si le propriétaire ne se met pas en conformité dans le délai indiqué, il s’expose à une amende dont le montant varie entre 5000 et 15.000 €.

Cas de dépassement autorisé

Le complément de loyer permet de louer à un prix supérieur au loyer de référence majoré. Cette exception au principe est encadrée par l’article 3 du décret du 10 Juin 2015. le législateur prévoit qu’un complément de loyer peut être applicable lorsque le logement présente des caractéristiques particulières de localisation et de confort qui :

• n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement;
• sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment en comparaison avec d’autres logements de la même zone;
• ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre de charges.

De manière générale, on prendra en compte pour l’application d’un complément de loyer, des critères tels que :

• la présence d’une terrasse ou d’un jardin;
• une hauteur de plafond de 3,3 mètres;
• des équipements luxueux.

Le propriétaire a l’obligation de mentionner dans le contrat, le montant du complément de loyer appliqué, et les caractéristiques du logement justifiant ce complément. Si le dépassement n’est pas justifié, il s’expose aux sanction suscitées.Modèle de quittance de loyer