La nue-propriété

Selon l’article 578 du Code civil qui définit l’usufruit, il apparaît que le droit de propriété peut être démembré, on parle alors de démembrement du droit de propriété. En effet, le droit de propriété sera ici décomposé en deux éléments, l’usufruit et la nue-propriété.

La nue-propriété donne le droit à son titulaire, le nu-propriétaire, de disposer de l’”abusus”. Autrement dit, c’est le droit pour le propriétaire de disposer librement de son bien. Juridiquement, c’est le droit de conserver sa propriété pour soi, de la céder ou de consentir à des tiers des droits réels sur la chose.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Le droit de propriété est composé de trois prérogatives :

• L’usus, qui est le droit pour le propriétaire d’utiliser son bien librement.
• Le fructus, qui est le droit pour le propriétaire de jouir de son bien et ainsi percevoir les fruits ou ne pas percevoir les fruits de son bien.
• L’abusus, qui représente pour le propriétaire le droit de disposer matériellement et comme il l’entend de son bien.

Dans le cas de l’usufruit, le nu-propriétaire transfert l’usus et le fructus mais il conserve l’abusus. En outre, le nu-propriétaire possède le bien sans en avoir l’usage, ce qui lui évite de subir la fiscalité immobilière durant la période de démembrement.

L’usufruit possède trois caractères, il est temporaire, réel et cessible. D’après l’article 617 du Code civil, l’usufruit a toujours vocation à s’éteindre, il est temporaire. Le nu-propriétaire a la certitude de devenir pleinement propriétaire un jour. C’est un droit viager qui a vocation à durer toute la vie de l’usufruitier. Une durée inférieure peut néanmoins être prévue. Si l’usufruitier meurt avant l’expiration du terme, l’usufruit s’éteint (Cass. ch. réun. 16 juin 1933), il n’est pas transmissible pour cause de mort.

Les obligations du nu-propriétaire.

Les articles 599 et 600 du Code civil parlent d’obligation passive pour le nu-propriétaire. En effet, ce dernier ne peut entraver la jouissance de l’usufruitier en laissant la chose libre dans l’état où elle se trouve au début de l’usufruit. Pendant l’usufruit il a pour obligation de ne pas troubler l’usufruitier dans l’exercice de ses droits sur la chose.

De plus, conformément à l’article 606 du Code civil, il incombe au nu-propriétaire de s’occuper des grosses réparations. Alors, les grosses réparations sont en principe à la charge du nu-propriétaire. Mais selon la jurisprudence c’est seulement dans le cas où le nu-propriétaire fait spontanément effectuer de grosses réparations sur le bien.

En revanche, aucune obligation ne pèse sur le nu-propriétaire qui ne peut être contraint par l’usufruitier à effectuer ces réparations. Cependant, l’usufruitier qui effectue les grosses réparations peut à la fin de l’usufruit réclamer le montant de la plus-value permise par ces réparations.

Les droits du nu-propriétaire.

Il possède le droit de disposer de la chose mais de manière réduite. Autrement dit, il ne peut ignorer les droits de l’usufruitier. Ainsi, toute cession (gratuite ou onéreuse) ou hypothèque sera grevée de l’usufruit. Il ne peut décider seul de détruire volontairement le bien ou de le transformer. Les actes de vente opérés par le nu-propriétaire sans réserver le droit de l’usufruitier lui sont inopposables.

Une cession de l’usufruit à un tiers par le nu-propriétaire est aussi inopposable à l’usufruitier. Cette cession est affectée d’un terme suspensif dont l’échéance sera le décès de l’actuel usufruitier. Il a droit aux produits de la chose et dispose du droit de revendication. Il possède à titre de propriétaire par l’intermédiaire de l’usufruitier.

Quels sont les avantages de la nue-propriété ?

La nue-propriété comporte de multiples avantages que sont :

• L’optimisation fiscale, plus le bien est transmis tôt, plus le coût du transfert sera faible.
• Le coût d’un bien immobilier acheté en nue-propriété.
• L’absence des charges d’entretien et de gestion. En effet, l’usufruitier supporte les frais d’entretien courant. Si l’usufruitier met le bien en location, il sera de sa responsabilité d’effectuer les grosses réparations.
• Pas de gestion des risques liés à la gestion locative.
• Pouvoir récupérer automatiquement et sans aucun frais supplémentaire la pleine propriété du bien une fois la période de démembrement terminée.

La fiscalité de la nue-propriété.

La fiscalité est un des avantages de la nue-propriété. Son premier avantage est d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. Dans l’immédiat, le nu-propriétaire ne peut bénéficier de son achat, alors une décote sur le prix du bien lui est accordée pouvant aller de 30% à 50%.

De plus, en ce qui concerne les impôts locaux, le nu-propriétaire n’en a pas. En effet, la fiscalité de l’usufruit est marquée par sa neutralité pour le nu-propriétaire. Il serait bon de qualifier un achat immobilier en nue-propriété de fiscalement neutre pour un investisseur. Il est vrai que les investissements en nue-propriété ne comportent aucune fiscalité supplémentaire.

En somme, sont inexistants les impôts sur le revenu, l’impôt sur la fortune immobilière, ainsi que la taxe foncière. Pour finir, si le nu-propriétaire transmet un bien en nue-propriété à un héritier, ce dernier va bénéficier de droits de donation réduits.

Quels sont les inconvénients de la nue-propriété ?

Le principal inconvénient de l’achat en nue-propriété réside dans l’impossibilité de jouir de l’usage du bien durant l’usufruit. Il est vrai que le nu-propriétaire ne dispose ni de l’usus ni du fructus. En outre, l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété diffère d’un simple investissement locatif. Ce dernier ne peut pas s’attendre à recevoir un loyer pour rembourser son crédit immobilier. Il est important d’anticiper ce manque à gagner.

L’extinction de l’usufruit et le retour à la pleine propriété.

L’usufruit est un droit réel, cessible et temporaire. Alors, l’usufruit a toujours vocation à s’éteindre, il est temporaire par essence. Le nu-propriétaire à la certitude de devenir pleinement propriétaire un jour. En outre, il serait bon de s’interroger sur les causes mais aussi les conséquences de l’extinction de l’usufruit.

Les causes d’extinction de l’usufruit.

Lorsque l’usufruit s’éteint, la pleine propriété se reconstitue dans sa plénitude au profit du nu-propriétaire. Il peut profiter de la jouissance totale de la chose. La loi distingue plusieurs causes d’extinction de l’usufruit.

Tout d’abord, on retrouve les causes liées au temps. L’arrivée à terme de l’usufruit ou la prescription peut y mettre un terme convenu ou implicite. Le terme convenu est constitué par la volonté des parties qui vont préciser une durée. Le terme implicite représente celui prévu par la loi, à savoir, 30 ans pour les personnes morales et la mort de l’usufruitier pour les personnes physiques.

Ensuite, il existe des causes accidentelles telles que l’irrégularité de constitution de l’usufruit, qui peut être dû à un vice de consentement par exemple.
De plus, l’extinction de l’usufruit peut se faire suite à la déchéance pour abus de jouissance. A savoir, si l’usufruitier ne remplit pas ses obligations et compromet la substance de la chose par son comportement fautif.

Les conséquences de l’extinction et le retour à la pleine propriété.

Dans un premier temps, la chose doit être restituée au nu-propriétaire dans l’état où elle se trouvait à l’ouverture de l’usufruit. Si la chose a été perdue ou détruite par la faute de l’usufruitier, il doit restituer par dommages et intérêts d’un montant égal à la valeur de la chose. En revanche, quand la disparition provient d’un cas fortuit, la charge des risques de la chose pèse sur le nu-propriétaire.

Ensuite, tous les fruits perçus après la fin de l’usufruit ou les fruits perçus avant doivent être restitués au propriétaire. Il s’avère également que l’usufruitier doit aussi les intérêts des sommes déboursées par le nu propriétaire au titre de grosses réparations.

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Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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