La nue-propriété représente un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier sans souffrir de la fiscalité immobilière pendant la période de démembrement. Ce type d’acquisition s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés qui disposent d’une bonne capacité d’épargne et cherchent un placement sur le long terme. Découvrez tous les avantages de ce mode d’investissement.
L’achat en nue-propriété consiste à acquérir uniquement le droit de disposer d’un bien immobilier, appelé abusus. Ce dernier constitue l’une des trois parties du droit de propriété au regard de l’article 544 du Code civil, les deux autres sont :
Pour effectuer ce type d’acquisition, il faut procéder au démembrement du logement, c’est-à-dire séparer l’usus et le fructus de l’abusus. Cette opération se réalise à l’aide d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé qui prend la forme d’une convention de démembrement.
Bien qu’apporter des modifications ultérieures à l’aide d’un avenant demeure possible, il convient de fixer les modalités dès la signature du contrat. Les clauses les plus communes concernent :
Outre la plus-value lors de la revente du bien, le démembrement présente de nombreux atouts pour les investisseurs immobiliers qui visent une rentabilité à un horizon supérieur à 15 ans.
Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier permet d’obtenir une importante décote sur le montant de la transaction. Pour un démembrement d’une durée de 15 ans, elle s’élève généralement à environ 40 % comparé à un achat en pleine propriété.
Cette différence de prix s’explique par l’abandon du droit de jouissance à l’usufruitier pendant une période définie. Elle sécurise le nu-propriétaire et le met à l’abri d’une potentielle chute du marché immobilier pendant le démembrement temporaire.
L’article 606 du Code civil définit la répartition des différents coûts liés à la préservation de l’état du bien immobilier entre la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruitier s’acquitte des dépenses d’entretien courant, qui correspondent en général aux charges locatives.
Tandis que le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations en lien avec la structure de l’immeuble, à savoir les travaux sur les :
Néanmoins, c’est à l’usufruitier qu’il incombe d’accomplir ces grosses réparations lorsque le locataire en effectue la demande, car il apparaît en tant que bailleur sur le contrat de location. Il lui appartient de solliciter un dédommagement de la part du nu-propriétaire à l’extinction du démembrement.
Bien que la nue-propriété corresponde à la possession du bien immobilier, sans bénéficier de sa jouissance durant le démembrement, le nu-propriétaire est exempté d’impôts locaux. Ces derniers sont dus de la façon suivante :
Dans certains cas, l’usufruitier peut obtenir une exonération de taxe foncière, totale ou partielle, pendant un délai spécifique. Par exemple :
La mise en location du bien n’impacte pas le montant de l’impôt sur le revenu du nu-propriétaire, car l’usufruitier :
Cet avantage de la nue-propriété permet de différer la perception des premiers loyers, en particulier pour les personnes fortement taxées. Il est dans l’intérêt du contribuable de faire coïncider la date de la fin de la convention de démembrement temporaire avec une période où sa tranche d’imposition sera moins élevée.
Comme pour les impôts locaux, l’usufruitier demeure le seul redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la valeur du bien en pleine propriété. Par conséquent, recourir au démembrement permet au nu-propriétaire de faire sortir le bien immobilier de son patrimoine, temporairement ou définitivement, et donc de réduire son assiette d’imposition à l’IFI.
Néanmoins, le nu-propriétaire reste taxé sur la valeur de ses droits respectifs sur base du barème de l’administration fiscale en fonction de l’âge de l’usufruitier dans trois situations :
Plusieurs solutions existent pour échapper à la répartition automatique de l’IFI entre l’usufruitier et le nu-propriétaire :
Le recours à la nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur au marché, mais il répond surtout à des impératifs patrimoniaux tels que le départ à la retraite ou la succession.
Devenir nu-propriétaire permet de bénéficier d’une décote lors de l’acquisition d’un bien immobilier tout en repoussant dans le temps la perception d’éventuels revenus fonciers. À l’extinction du contrat de démembrement temporaire, le propriétaire peut :
Ce type d’opération s’avère particulièrement intéressant pour les contribuables dont le taux marginal d’imposition (TMI) se situe parmi les tranches les plus hautes. Pour optimiser sa fiscalité, le nu-propriétaire détermine l’échéance de la convention en fonction de son âge.
Procéder au démembrement de propriété de son vivant permet de transmettre la nue-propriété à d’autres personnes, généralement des membres de sa famille. L’usufruitier conserve l’usage du bien immobilier et perçoit les revenus fonciers s’il décide de le louer, via un contrat de colocation par exemple.
Cette transmission en douceur permet d’alléger la fiscalité relative aux droits de succession, car l’usufruit bénéficie d’une exonération. Par conséquent, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété en franchise d’impôt.
Concernant les droits de donation, ils se calculent uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cette dernière correspond à un pourcentage de la valeur réelle du bien et s’établit en fonction de l’âge du donateur sur base du barème suivant :
De plus, chaque contribuable peut verser une somme d’argent à ses descendants tous les 15 ans sans s’acquitter de droits de donation. Les plafonds pour bénéficier de cet abattement s’élèvent à :
Inclure une clause de réversion au sein de la convention de démembrement permet de transmettre l’usufruit à deux personnes successives avant la réunion de la pleine propriété. Cette option s’avère intéressante pour :
À la suite d’un décès, la répartition des différents biens entre les héritiers lors de la succession peut conférer le statut d’usufruitier. C’est le cas par exemple :
L’usufruitier supporte les charges de réparation et d’entretien du bien immobilier. En contrepartie, il dispose de droits tels que :
Le démembrement d’une propriété immobilière implique la signature d’un acte juridique, notarié ou sous seing privé, par les différentes parties : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ces dernières conviennent des modalités de sortie au sein du contrat :
En fonction de son âge, l’usufruitier perçoit un pourcentage du produit de la vente immobilière sur base du barème établi par l’administration fiscale. Par exemple :
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 23/04/2021
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