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La nue-propriété

La nue-propriété

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La nue-propriété représente un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier sans souffrir de la fiscalité immobilière pendant la période de démembrement. Ce type d’acquisition s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés qui disposent d’une bonne capacité d’épargne et cherchent un placement sur le long terme. Découvrez tous les avantages de ce mode d’investissement.

Qu’est-ce que l’achat en nue-propriété ?

L’achat en nue-propriété consiste à acquérir uniquement le droit de disposer d’un bien immobilier, appelé abusus. Ce dernier constitue l’une des trois parties du droit de propriété au regard de l’article 544 du Code civil, les deux autres sont :

  • L’usus qui correspond au droit d’user du bien ;
  • Le fructus qui permet d’en tirer des revenus.

Pour effectuer ce type d’acquisition, il faut procéder au démembrement du logement, c’est-à-dire séparer l’usus et le fructus de l’abusus. Cette opération se réalise à l’aide d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé qui prend la forme d’une convention de démembrement.

Bien qu’apporter des modifications ultérieures à l’aide d’un avenant demeure possible, il convient de fixer les modalités dès la signature du contrat. Les clauses les plus communes concernent :

  • La valorisation des droits démembrés ;
  • La répartition des charges ;
  • Les impôts.

Quels sont les avantages d’une acquisition en démembrement ?

Outre la plus-value lors de la revente du bien, le démembrement présente de nombreux atouts pour les investisseurs immobiliers qui visent une rentabilité à un horizon supérieur à 15 ans.

Un prix d’achat décoté

Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier permet d’obtenir une importante décote sur le montant de la transaction. Pour un démembrement d’une durée de 15 ans, elle s’élève généralement à environ 40 % comparé à un achat en pleine propriété.

Cette différence de prix s’explique par l’abandon du droit de jouissance à l’usufruitier pendant une période définie. Elle sécurise le nu-propriétaire et le met à l’abri d’une potentielle chute du marché immobilier pendant le démembrement temporaire.

L’absence de charges de gestion et d’entretien

L’article 606 du Code civil définit la répartition des différents coûts liés à la préservation de l’état du bien immobilier entre la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruitier s’acquitte des dépenses d’entretien courant, qui correspondent en général aux charges locatives.

Tandis que le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations en lien avec la structure de l’immeuble, à savoir les travaux sur les :

  • Gros murs ;
  • Voûtes ;
  • Poutres ;
  • Couvertures entières ;
  • Digues ;
  • Murs de soutènement.

Néanmoins, c’est à l’usufruitier qu’il incombe d’accomplir ces grosses réparations lorsque le locataire en effectue la demande, car il apparaît en tant que bailleur sur le contrat de location. Il lui appartient de solliciter un dédommagement de la part du nu-propriétaire à l’extinction du démembrement.

Bon à savoir : Conformément à la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le droit de vote lors des assemblées de copropriété est indivisible. Par conséquent, le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent s’accorder sur leur représentation.

L’exonération d’impôts locaux

Bien que la nue-propriété corresponde à la possession du bien immobilier, sans bénéficier de sa jouissance durant le démembrement, le nu-propriétaire est exempté d’impôts locaux. Ces derniers sont dus de la façon suivante :

Dans certains cas, l’usufruitier peut obtenir une exonération de taxe foncière, totale ou partielle, pendant un délai spécifique. Par exemple :

  • 2 ans pour les biens immobiliers neufs ;
  • 15 ans pour les constructions neuves financés à l’aide de prêts aidés pour plus de 50 % du montant de l’opération ;
  • 15 ans pour les logements décents loués à des personnes défavorisées avec le dispositif « Solibail ».
Bon à savoir : L’acte qui constate le démembrement peut inclure que le nu-propriétaire demeure le redevable de la taxe foncière en cas d’accord entre les parties.

La défiscalisation des revenus fonciers

La mise en location du bien n’impacte pas le montant de l’impôt sur le revenu du nu-propriétaire, car l’usufruitier :

  • Peut conclure tous types de baux dans la limite d’une durée de 9 ans, comme un bail mobilité ou un bail étudiant ;
  • Reçoit l’intégralité des loyers.

Cet avantage de la nue-propriété permet de différer la perception des premiers loyers, en particulier pour les personnes fortement taxées. Il est dans l’intérêt du contribuable de faire coïncider la date de la fin de la convention de démembrement temporaire avec une période où sa tranche d’imposition sera moins élevée.

À noter : Dans le cas d’une acquisition à crédit, le nu-propriétaire peut déduire les intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers ou enregistrer un déficit foncier imputable sur ses autres revenus.

La diminution de la base IFI

Comme pour les impôts locaux, l’usufruitier demeure le seul redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la valeur du bien en pleine propriété. Par conséquent, recourir au démembrement permet au nu-propriétaire de faire sortir le bien immobilier de son patrimoine, temporairement ou définitivement, et donc de réduire son assiette d’imposition à l’IFI.

Néanmoins, le nu-propriétaire reste taxé sur la valeur de ses droits respectifs sur base du barème de l’administration fiscale en fonction de l’âge de l’usufruitier dans trois situations :

  • Le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit légal conformément à l’article 757 du Code civil ;
  • La nue-propriété a été vendue à un tiers ;
  • La nue-propriété a fait l’objet d’une donation au profit d’une entité publique ou d’une association.

Plusieurs solutions existent pour échapper à la répartition automatique de l’IFI entre l’usufruitier et le nu-propriétaire :

  • Transférer l’usufruit au conjoint survivant avec une donation entre époux, également appelée donation au dernier vivant ;
  • Effectuer une donation en nue-propriété à ses descendants ;
  • Rédiger un testament.
Bon à savoir : Si l’usufruit ne porte que sur une fraction du bien, la valeur déclarée se calcule sur celle de la pleine propriété, à hauteur de sa quote-part.

Pourquoi recourir à la nue-propriété ?

Le recours à la nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur au marché, mais il répond surtout à des impératifs patrimoniaux tels que le départ à la retraite ou la succession.

Préparer sa retraite

Devenir nu-propriétaire permet de bénéficier d’une décote lors de l’acquisition d’un bien immobilier tout en repoussant dans le temps la perception d’éventuels revenus fonciers. À l’extinction du contrat de démembrement temporaire, le propriétaire peut :

  • Mettre le bien en location pour toucher une rente en complément de sa retraite, à l’aide d’un bail de droit commun par exemple ;
  • Revendre le logement pour réaliser une plus-value.

Ce type d’opération s’avère particulièrement intéressant pour les contribuables dont le taux marginal d’imposition (TMI) se situe parmi les tranches les plus hautes. Pour optimiser sa fiscalité, le nu-propriétaire détermine l’échéance de la convention en fonction de son âge.

À noter : L’investissement en nue-propriété nécessite une capacité d’épargne importante pour pouvoir absorber les coûts de l’emprunt immobilier en l’absence de revenus fonciers pendant la durée du démembrement.

Transmettre son patrimoine

Procéder au démembrement de propriété de son vivant permet de transmettre la nue-propriété à d’autres personnes, généralement des membres de sa famille. L’usufruitier conserve l’usage du bien immobilier et perçoit les revenus fonciers s’il décide de le louer, via un contrat de colocation par exemple.

Cette transmission en douceur permet d’alléger la fiscalité relative aux droits de succession, car l’usufruit bénéficie d’une exonération. Par conséquent, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété en franchise d’impôt.

Concernant les droits de donation, ils se calculent uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cette dernière correspond à un pourcentage de la valeur réelle du bien et s’établit en fonction de l’âge du donateur sur base du barème suivant :

  • 10 % s’il a moins de 21 ans ;
  • 20 % de 21 à 30 ans ;
  • 30 % de 31 à 40 ans ;
  • 40 % de 41 à 50 ans ;
  • 50 % de 51 à 60 ans ;
  • 60 % de 61 à 70 ans ;
  • 70 % de 71 à 80 ans ;
  • 80 % de 81 à 90 ans ;
  • 90 % à partir de 91 ans.

De plus, chaque contribuable peut verser une somme d’argent à ses descendants tous les 15 ans sans s’acquitter de droits de donation. Les plafonds pour bénéficier de cet abattement s’élèvent à :

  • 100 000 euros pour chaque enfant ;
  • 31 865 euros pour chaque petit-enfant ;
  • 5 310 euros pour chaque arrière-petit-enfant.

Inclure une clause de réversion au sein de la convention de démembrement permet de transmettre l’usufruit à deux personnes successives avant la réunion de la pleine propriété. Cette option s’avère intéressante pour :

  • Donner la nue-propriété à ses enfants ;
  • Conserver l’usufruit jusqu’à son décès ;
  • Transférer l’usufruit au conjoint survivant.

FAQ

Qu’est-ce que l’usufruit dans une succession ?

À la suite d’un décès, la répartition des différents biens entre les héritiers lors de la succession peut conférer le statut d’usufruitier. C’est le cas par exemple :

  • Des parents d’enfants mineurs ;
  • Du conjoint survivant en cas de veuvage ;
  • D’une personne inscrite dans le testament.

Quel droit donne l’usufruit ?

L’usufruitier supporte les charges de réparation et d’entretien du bien immobilier. En contrepartie, il dispose de droits tels que :

  • Vivre dans le logement ;
  • Louer l’habitation et percevoir les loyers ;
  • Conclure des baux dans la limite d’une durée de 9 ans.

Comment faire un démembrement de propriété ?

Le démembrement d’une propriété immobilière implique la signature d’un acte juridique, notarié ou sous seing privé, par les différentes parties : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ces dernières conviennent des modalités de sortie au sein du contrat :

  • Lors du décès de l’usufruitier ;
  • À l’échéance d’une période déterminée.

Quelle est la part de l’usufruitier en cas de vente ?

En fonction de son âge, l’usufruitier perçoit un pourcentage du produit de la vente immobilière sur base du barème établi par l’administration fiscale. Par exemple :

  • 90 % jusqu’à 20 ans ;
  • 50 % de 51 à 60 ans ;
  • 10 % au-delà de 91 ans.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 23/04/2021

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