La révision du loyer dans le bail de location d’habitation
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Le loyer d’un contrat de location d’habitation (qu’il s’agisse d’un bail de location meublée ou non-meublée) peut être révisé annuellement si une clause du bail le prévoit. Si le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail.
Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail si le propriétaire effectue, à ses frais, des travaux d’amélioration.
Comment effectuer une révision annuelle du loyer dans le bail d’habitation?
Le loyer d’un logement d’habitation peut être révisé une fois par an si une clause inscrite dans le bail le prévoit. Pour réviser ce loyer il faut respecter un mode de calcul et savoir que cette révision n’est pas rétroactive.
La méthode de calcul de révision du loyer
Le loyer d’un local à usage d’habitation (soumis à la loi du 6 juillet 1989) peut être révisé chaque année à l’initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire de ce contrat.
En l’absence d’une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
La clause de révision prend pour modèle le dernier indice de référence des loyers (IRL) publié à la date de signature du contrat ou à sa date d’entrée en vigueur. Celui-ci fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires de leurs locataires.
S’agissant de la date à prendre en compte pour déterminer l’indice de référence applicable, elle est généralement précisée dans le bail. A défaut, c’est la date du dernier indice publié au jour de la signature du bail qui devra être retenue.
L’indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l’Insee. Pour l’année 2021, les dates du publication et la valeur de l’IRL sont les suivants:
- IRL du 1er trimestre publié le 17 avril 2021: 130,69€,
- IRL du 2e trimestre publié le 16 juillet 2021: 131,12€,
- IRL du 3e trimestre publié le 16 octobre 2021 : 131,67€,
- IRL du 4e trimestre publié le 15 janvier 2022: 132,62€.
Ainsi, pour réviser le montant du loyer, il faut se munir :
- du montant du loyer hors charge avant l’augmentation (L) ;
- de la nouvelle valeur de l’indice de référence des loyers (N) correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat ou le trimestre du dernier indice de référence des loyers connu au jour de la signature du bail;
- de l’IRL du même trimestre de l’année précédente (P).
La méthode de calcul pour déterminer loyer révisé consiste à effectuer l’opération suivante:
(L x N) / P = loyer révisé.
Il est également possible d’utiliser un simulateur.
Le délai et la non-rétroactivité de la révision du loyer
Lorsque le bail contient une clause prévoyant une date pour la révision du montant du loyer, elle intervient à cette date.
Si aucune date n’est prévue par le bail, la révision du loyer peut avoir lieu annuellement à la date d’anniversaire du bail, par exemple.
Dans le cas où le contrat de bail contient une clause, le bailleur doit manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet. Sinon, il sera réputé avoir renoncé au bénéfice d’une telle clause pour l’année passée. En effet, la révision ne s’applique plus rétroactivement.
Si le bailleur manifeste expressément sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, alors la révision prend effet à compter de sa demande.
Si le bail ne contient pas de clause d’indexation, le bailleur ne peut pas augmenter unilatéralement le montant du loyer. De ce fait, dans une telle conjoncture le loyer reste le même durant toute la durée du bail.
La contestation de la révision du loyer par le locataire
En cas d‘erreur de calcul ou de désaccord sur le montant du loyer révisé, le locataire peut contester l’augmentation fixée par son bailleur.
Avant de saisir la justice, il existe des solutions amiables pour résoudre ce litige.
Tout d’abord, il est primordial de dialoguer avec le bailleur. Si aucun échange n’est envisageable, il est recommandé de lui adresser un courrier par LRAR, le mettant en demeure d’apporter une réponse.
En cas d’absence de réponse ou de réponse insatisfaisante, plusieurs options s’offrent au locataire:
- saisir la Commission départementale de conciliation,
- contacter un conciliateur de justice,
- en dernier ressort, saisir le Juge des contentieux de la protection, dans un délai d’un an à partir de la date de révision du loyer.
Comment majorer le loyer en cours de bail?
A titre exceptionnel, le loyer peut être majoré en cours de bail si le bailleur réalise des travaux d’amélioration, à ses frais.
Afin de majorer le loyer en cours de bail, l’accord du locataire doit être obtenu par le bailleur.
Pour être valable, cette majoration doit être prévue par:
- une clause contenue dans le contrat de bail,
- ou un avenant au contrat de bail initial.
Enfin, la majoration du loyer ne sera effective qu’après l’achèvement définitif des travaux.
Comment réviser le loyer lors du renouvellement du bail?
Le bailleur ne peut diligenter une procédure de révision du loyer lors du renouvellement du bail que si celui-ci est manifestement sous évalué.
Pour savoir si le loyer est manifestement sous-évalué, il convient de le comparer aux autres loyers des logements du secteur. Cette comparaison doit être effectuée sur un certain nombre de logements, ayant les mêmes caractéristiques et dans diverses zones.
Le locataire est en droit de refuser une telle hausse du loyer.
Comment effectuer la révision annuelle du loyer d’un logement loi 1948?
L’augmentation du loyer d’un logement loué soumis à la loi de 1948 est plafonnée. Une augmentation annuelle ou après travaux doit respecter des plafonds, qui varient selon la localisation du logement et sa catégorie.
Un logement situé dans l’agglomération parisienne
L’agglomération parisienne correspond à Paris, la petite couronne (92, 93 et 94) et certaines communes de la grande couronne (77, 78 91 et 95).
Dans le cas d’un logement situé dans cette zone géographique, le loyer peut être révisé le 1er juillet de chaque année, sans dépasser le plafond applicable à la catégorie du logement.
Le taux de révision à appliquer est alors de :
- 0,09% à compter du 1er juillet 2021,
- 0,92 % du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021.
Par ailleurs, le plafond applicable à la catégorie du logement correspond à la surface corrigée du logement, multipliée par le prix de base du mètre carré de la catégorie du logement.
Le prix de base du m² est fixé de la manière suivante :
| Type du logement | Prix de base de chacun des 10 premiers m² de surface corrigée | Prix de base des m² suivants |
|---|---|---|
| II A | 12,58 € | 7,46 € |
| II B | 8,65 € | 4,68€ |
| II C | 6,63 € | 3,54 € |
| III A | 4,01 € | 2,15 € |
| III B | 2,37 € | 1,24 € |
| IV | 0,26 € | 0,12 € |
Les logements situés dans une autre région
Dans le cadre d’un logement situé dans une autre région que l’agglomération parisienne, la méthode de calcul sera la même que celle concernant l’agglomération parisienne.
La seule différence est le prix de base au mètre carré :
| Type du logement | Prix de base de chacun des 10 premiers m² de surface corrigée | Prix de base des m²suivants |
|---|---|---|
| II A | 10,27 € | 6,13€ |
| II B | 7,08 € | 3,85 € |
| II C | 5,41 € | 2,91 € |
| III A | 3,28 € | 1,82 € |
| III B | 1,95 € | 1,01 € |
| IV | 0,26 € | 0,12 € |
La majoration du loyer d’un logement loi 1948 en cas de travaux
A l’instar des logements soumis à loi du 6 juillet 1989, en cas de travaux d’amélioration dans un logement réglementé par la loi de 1948, une majoration exceptionnelle est possible.
Après cette majoration, le loyer ne peut excéder un montant plafonné. La méthode de calcul est identique à celle évoquée ci-avant pour l’agglomération parisienne et les autres zones .
Comment réviser le loyer d’un logement conventionné Anah?
Le montant du loyer initial d’un logement conventionné avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) est déterminé par le propriétaire dans la limite d’un loyer maximal fixé par la convention, inférieur aux prix du marché.
Une fois fixé, le propriétaire a la possibilité d’augmenter le loyer en cours de bail, ou de le réévaluer à l’occasion du renouvellement du bail.
Le principe du loyer initial plafonné
Le loyer initial d’un logement conventionné par l’Anah doit être inférieur à un montant maximal mensuel par m2 de surface habitable fiscale.
La surface habitable fiscale se calcule en additionnant la surface habitable,et la moitié de la surface des annexes à l’usage exclusif du locataire (cave, balcon, etc.), dans la limite de 8 m2.
Ce montant varie en fonction du type de convention et de la localisation du logement. Le loyer applicable est renseigné dans la convention.
La révision annuelle du loyer
Les mêmes règles s’appliquent quelle que soit la convention signée.
Ainsi, en cours de bail, le loyer peut être augmenté au 1er janvier de chaque année dans la limite :
- du loyer maximal prévu dans la convention,
- et de l’indice de référence des loyers (IRL).
Le locataire qui conteste cette augmentation peut demander à son propriétaire de le réévaluer dans les mêmes conditions que celles énoncées plus haut pour un logement classique.
La révision du loyer lors du renouvellement du bail
Lors du renouvellement, le loyer peut être réévalué dans la limite du loyer maximal prévu par la convention.
Toutefois, une telle réévaluation est possible si le loyer pratiqué est manifestement sous-évalué au regard des loyers appliqués dans les alentours.
Les méthodes de calcul à appliquer par la suite sont les mêmes que celles pour un logement standard, expliquées en amont dans l’article.
FAQ
Quel est le délai maximum pour procéder à une révision de loyer?
La révision annuelle du loyer doit être effectuée dans l'année qui suit la date de révision du bail. Il n'y a plus de rétroactivité pour la révision annuelle du loyer. En effet, à l'écoulement du délai d'un an, le propriétaire ne peut plus réclamer au locataire la révision de loyer non appliquée.
Quand réviser le loyer d'un bail d'habitation?
Un loyer peut être révisé une seule fois par an. Selon les mentions contenues dans le bail, le loyer peut être révisé à la date d'anniversaire du contrat ou selon une date prévue par une clause. A titre exceptionnel, le loyer peut être majoré en cours de bail si le propriétaire réalise des travaux d'amélioration.
Que faire en cas de désaccord sur la révision du loyer?
Si le locataire et le bailleur sont en désaccord sur le montant du loyer révisé ou le mode de calcul, au préalable il convient d'en discuter. Si cela est impossible, le locataire peut envoyer un courrier LRAR avec une mise en demeure en justifiant ses propos. Si cela est toujours insuffisant, il est possible de saisir un conciliateur ou la Commission départementale de conciliation. En dernier ressort, il faudra saisir le Juge des contentieux de la protection, au sein du tribunal judiciaire.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
4 commentaires sur “La révision du loyer dans le bail de location d’habitation”
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Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour
cette mise à jour est récente . Pourtant, vous affirmez qu’on peut effectuer une indexation rétroactive du loyer en fonction de l’IRL sur 5 ans . Or, il me semble qu’avec un locataire en place, il n’est plus possible de le faire que pour la dernière année, les indexations antérieures étant perdues . D’après ce que j’avais lu ,cette faculté de remonter jusqu’à des IRL très antérieurs n’est possible qu’à l’entrée d’un nouveau locataire . Si bien que, si vous avez eu le tort de ne pas indexer le loyer pendant dix ans, et que vous le faîtes la dernière année dun bail en cours, vous serez limité pour le nouveau bail à l’indexation depuis un an ,et non pour les 10 années non indexées .
Bonjour,
En effet, nous allons procéder à la mise à jour du contenu en ce sens.
Aujourd’hui, il n’est plus possible de demander rétroactivement une révision de loyer. La révision annuelle du loyer peut être faite dans l’année qui suit la date de révision du bail. Cette révision s’applique seulement à partir de la date de la demande. Après l’écoulement du délai d’un an, la révision non appliquée ne peut plus être réclamée par le propriétaire.
En vous souhaitant une agréable journée.
L’équipe LegalPlace
Bonsoir, mon entrée dans les lieux date de Juin 2000. Cette année le bailleur procède à une réévaluation de loyer sur 13 ans du 01/01/2008 à 01/01/2022 en disant que c’est légal, est-ce vrai ? Si non pouvez-vous me préciser le texte interdisant une telle pratique. Merci à vous
Bonjour,
La révision du loyer peut avoir lieu annuellement si une clause du bail le prévoit. Si le bail ne contient pas de clause en ce sens, la révision du loyer peut uniquement avoir lieu lors du renouvellement du contrat de bail grâce à la conclusion d’un avenant ou d’un nouveau contrat. Une majoration exceptionnelle peut avoir lieu en cours de bail, si le propriétaire réalise, à ses frais, des travaux d’amélioration.
La révision du loyer annuelle est prévue par l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace